成都建信·奧林匹克花園項目可行性研究報告(doc 61頁)

報告總體結論……6
I、報告說明……6
II、總體評價……6
III、技術經濟指標……7
IV、結論與建議……8
第一章 項目介紹……9
1．1項目背景及地塊現狀……9
1．1．2項目背景……9
1．1．3地塊現狀……9
1．2項目地塊綜合開發環境……10
1．2．1自然及人文曆史景觀條件……10
1．2．2交通條件……10
1．2．3水、土地、空氣汙染狀況……10
1．2．4項目地塊周邊治安狀況分析……10
1．3項目地塊周邊建築狀況分析……11
1．4項目地塊周邊居民狀況……11
1．5項目地塊周邊市政工程實施情況……11
1．6項目地塊周邊配套設施狀況……11
1．6．1商業設施……11
1．6．2生活設施……11
1．7項目地塊優劣勢分析……12
1．7．1優勢分析……12
1．7．2劣勢分析……13
第二章 宏觀社會經濟環境研究……14
2.1國民經濟景氣狀況對本項目的影響……14
2.2銀行利息及金融政策對本項目的影響……14
2.3通貨膨脹因素對本項目的影響……15
2.4固定資產投資對本項目的影響……15
2.5消費需求對本項目的影響……16
第三章……項目區位環境分析……17
3．1項目區位行政區劃與自然地理……17
3．1．1行政區劃……17
3．1．2自然地理……17
3．2項目區位經濟發展狀況……18
3.2.1國民經濟……18
3.2.2對外開放……18
3.2.3城鄉建設……19
3.3溫江城市發展戰略定位……19
3．4 項目區位人文曆史與景觀狀況……19
3．4．1人文曆史……19
3．4．2項目區位景觀狀況……20
3．6項目區位城市建設與房地產開發狀況……22
3．7項目區位生活配套設施狀況……23
3．7．1．能源狀況……23
3．7．2．通訊狀況……23
3．7．3．教育條件……23
3．7．4．醫療條件……23
3．8項目區位城市發展規劃……24
3．9項目區位綜合開發價值分析……24
3．9．1有利因素……24
3．9．2不利因素……25
第四章 成都市房地產市場發展現狀……27
4．1房地產業在國民經濟中的地位日益增加……27
4.2房地產開發投資增勢強勁……27
4．3住宅開發份額不斷擴大……28
4．4規模開發出現端倪，開發企業效益提高……28
4．5商品房銷售穩步增長，但增長趨緩，房價趨於下降……28
4．6開發結構仍需改善……29
4．7空置總量與空置麵積上升……29
4．8土地政策購置麵積增勢較猛……29
4．9成都房地產市場展望……31
第五章 市場有效需求及項目定位建議……32
5．1消費者特征分析……32
5．1．1消費能力……32
5．1．2年齡結構……32
5．2消費者地域結構……32
5．3消費者心理習慣特征……33
5．3成都市房地產消費市場需求特征……34
5．3．1消費者對方位的選擇分析……34
5．3．3消費者對置業環域的選擇……35
5．5項目所處板塊的消費環境……39
5．6成都購房者對運動與健康的認知程度……40
5．7成都市購房者對精裝房的認知程度……40
5．8本項目目標消費群體綜合定位……40
5．9產品主題定位……41
第六章 項目建設進度……44
6．1施工條件……44
6．2計劃進度安排……44
第七章 項目投資估算及資金籌措……46
7．1投資估算的範圍……46
7．2投資估算的內容……46
7．3投資估算的依據……47
7．4項目總投資……47
7．5投資分年投入計劃……48
7．6資金籌措……48
第八章 財務效益分析與財務評價……48
8．1財務分析的依據……48
8．2財務指標的選取……48
8．3財務效益分析……48
8．4 盈虧平衡分析……48
8．5敏感性分析……48
8．6風險分析……48
8．5財務評價……48
附表目錄
表一：經濟技術指標……7
表二：2000年溫江縣主要經濟指標……18
表三：成都市房地產業各年主要經濟指標……29
表四：項目分期開發經濟技術指標 單位：m2……46
表五：項目投資估算表……48
表六：資金籌措……48
項目銷售價格預測 單位：元/ m2……48
項目各方案銷售額……48
投資收益率……48
表：保守方案項目現金流量表……48
表：一般方案項目現金流量表……48
表：樂觀方案項目現金流量表……48
盈虧平衡表……48
項目敏感性分析表……48

報告總體結論
I. 報告說明
本報告中投資估算采用假設開發法，依據定額標準和行業普遍慣例。銷售預測采用市場比較法。計算時點為2001年10月。
本報告所采用的計算方法、分析依據以及得出的結論和建議隻代表本公司的觀點，供開發商以及相關單位作決策參考之用。在實際開發中按照實際情況作相應調整。
II. 總體評價
溫江得天獨厚的區位優勢，良好的自然生態環境，城市綜合配套功能進一步加強，各項社會事業協調發展，將為本項目的發展提供良好的社會環境與經濟環境。大量的土地資源、建設單位雄厚的經濟實力，以及“奧林匹克花園”優良的品牌資源，本項目具有良好的市場前景。
根據本報告定性、定量分析和風險分析，我們得出以下總體結論性意見供委托方參考：
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