某藝術園整體定位分析及可行性研究報告(doc 53頁)

某藝術園整體定位分析及可行性研究報告目錄：
總經理摘要........................第3頁
第一章：項目簡介.......................第6頁
一、項目位置
二、項目概況
第二章：土地價值研判......................第8頁
第三章：項目開發理念......................第11頁
一、整體目開發理念
二、產皮設計理念
第四章：項目定位建議......................第16頁
一、項目總體定位
二、項目市場定位
三、項目消費者定位
四、市場競爭定位
第五章：總體規劃分析及建議....................第21頁
一、分區思路
二、分期思路
三、分區中的兩種不同布局思路
四、容積率
五、各區參數
第六章：項目建築規劃及建議....................第26頁
一、產品規劃分析
二、物業類型建議
三、單體麵積建議
四、麵積及房型配比
五、房型設計建議
六、建築及風格建議
第七章：環境規劃分析及建議....................第35頁
一、景觀環境設計理念
二、景觀環境手法
第八章：公共、芙蕖設施規劃建議...................第39頁
一、藝術館區建議
二、公共設施建議
第九章：分期推案建議......................第43頁
第十章：新材料、新技術的應用....................第44頁
第十一章：經濟指標建議及財務分析...................第45頁
第十二章：盛唐藝術園某年工作推進計劃 .................第48頁
附件：項目經濟指標的多個論證方案...................第49頁

某藝術園整體定位分析及可行性研究報告內容提要：
總經理提要：
1、本次報告是在前幾次報告基礎上從項目簡介、土地價值研判、開發理念分析、項目定位、消費群分析、市場競爭重點、產品建議以及配套、公共服務設施規劃、推案建議、項目技術指標分析等多方麵進行了進一步的論證分析，並提出相關建議，力求對項目的規劃設計、開發操盤等方麵起到相應的作用。
2、我們一直認為本地塊是建造別墅的一塊好地，具備了較強的先天的資源優勢；綜合本項目的藝術性質立項、容積率限定、低地價取得等因素，本地塊在後期的操作中有較大的價值提升空間，因此對於本項目的開發理應有十分的信心。
3、在開發理念思考方麵，我們提出“圍繞市場，賺足利潤”、“ 做精品，樹品牌”、“既要考量現實，又要適度超前”、“尊重共性，突出個性” 整體開發的四大理念，在產品上以“一幢一境界，一戶一藝境”為理念進行規劃設計。
4、我們將本項目總體定位為“南京首座自然生態頂級藝墅社區”，並確定了“雙層次高檔物業對應雙層次高檔客戶群”的市場定位。
5、我們認為本項目的消費者定位應該是兩大主力階層為主導，覆蓋整體中高收入階層，既包括身家數百萬、可承擔100萬以上房價的老板階層（針對高檔別墅客戶群），也包括可承擔總價80萬以下的較高收入精英階層（針對一般別墅客戶群）；他們的主體年齡分布在35—50歲之間，並形成年齡逐漸趨低的趨勢，其中購買力最為旺盛的集中在35歲左右和45歲左右。
6、根據南京別墅市場的發展現狀，本項目總價競爭與同品質物業競爭並存，因此我們作好針對同類型的別墅物業（主要對手集中在亞東新區、江寧區）和針對同總價的公寓型社區（對聯體別墅而言，主要對手集中在河西、城中心一帶）實施“遠東戰役”與“南方會戰”兩大戰役的準備。
7、產品方麵，我們建議以獨棟、雙拚別墅為主，以高尚純別墅概念統領社區內所有產品（除傳統的獨棟、雙拚別墅外，可考慮引進雙立別墅、別墅樓中樓；同時以聯體別墅、別墅樓中樓等一般別墅類型產品作為補充，依勢而造）。

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