大連全程代理項目商業策劃書(doc 67頁)

大連全程代理項目商業策劃書目錄：
第一部分：商業部分
1-大連市概況……5
1-1大連市概況……5
2-大連市的商業分析……5
2-1市場回顧……5
2-1-1國營商場同合資商場共存……5
2-1-2超市效應……6
2-1-3商場相對比較集中……7
2-2大連商業分析……7
2-2-1大連現時商業總存量……7
2-2-2未來商業供應……7
2-2-3市場售價及租金反映……10
2-3大連商業個案分析……11
2-3-1大連勝利廣場……11
2-3-2大連大世界家居廣場……12
2-3-3大連奧林匹克購物廣場……13
3- 項目的商場部份分析……15
3-1項目概況……15
3-2項目SWOT分析……16
S——項目優勢……16
W——項目劣勢……16
O——機會……17
T——威脅……18
4-市場定位……18
4-1國內市場形勢……19
4-2大連商城的形勢……21
4-3本項目覆蓋地域及經濟潛力……22
4-4市場需要什麼……23
4-4-1商場檔次分析……24
4-4-2商場類型……25
4-4-3商場主題分析……25
4-5本項目產品定位……26
4-5-1檔次定位……26
4-5-2本項目的主題定位……28
首創旅遊式主題的商業物業概念……28
主題新穎的吸引……28
市內旅遊文化的支持……28
對消費人群的吸引力……29
借用概念的吸引力……29
借用其它元素的吸引力……30
4-5-3形象定位……30
4-5-4項目定位的發展優勢……31
4-6項目產品設計建議……33
4-6-1針對項目整塊建議……33
4-6-2針對 A、B、C、X地塊的業態？……33
4-6-3針對D、E地塊規劃……35
4-6-4針對D、E地塊的業態設置……35
4-7項目的特色如何營造……38
5-商場的租售策略……40
5-1目標客戶……40
5-1-1銷售目標客戶……40
5-1-2招商客戶……40
5-2租售時機……40
5-3租售策略……41
5-3-1租售推廣策略……41
5-5主要促銷手段……45
5-6招商條件……46
5-6-1租金優惠……46
6-商場的經營管理……47
6-1角色……47
6-1-1對內經營……47
6-1-2對外經營……47
6-2目標……48
6-3效果……48
6-3-1旺人（消費人流）……48
6-3-2旺場（投資者和商家）……49
6-3-3旺財（經營收益）……49
6-3-4運用多元化經營策略，……50
6-4商業物業主要經營管理模式……50
6-4-1經營模式比較……50
6-4-2采用經營模式的論證……52
6-4-3結論……52
7-經營推廣……53
7-1推廣活動……53
7-2信息係統建議……53
7-4經營促銷手段參考……54
8-經營管理組織架構……55
9-商業招商經營運作優勢……55
9-1-1具有較強的商業招商能力，……55
9-1-2具有實際招商操作經驗，……55
9-1-3具有引入主力店的成功經驗……56
9-1-4豐富商業經營運作經驗，……57
9-1-5服務品牌……57
第二部分：住宅部分
1-大連住宅市場概況分析……59
2- 項目的優勢劣勢分析……60
2-1項目優勢：……60
2-2項目劣勢：……60
3- 目標客戶的定位和分類……61
3-1住宅的目標客戶分析……61
3-2公寓的目標客戶分析……61
4- 項目定位……62
4-1項目理解……62
4-2產品定位……62
4-3形象定位……63
4-4項目形象包裝……64
5- 產品建議……64
5-1住宅功能細分和戶型麵積的比例建議……64
5-1-1對A、B、C、D號樓功能說明……64
5-2戶型設計建議：……67
6-項目命名的初步建議……67
6-1項目整體命名……67
6-2商業命名……67
7- 住宅與商業的互動分析……68
7-1住宅與商業的統一性……68
7-1-1住宅統一性體現……68
7-1-2商業統一性的體現……68
7-1-3 住宅和商業的協調……68
7-2住宅和商業開發推售的互動策略……69
6-3說明……71

第一部分：商用物業
1-大連市概況
1-1大連市概況
大連市位於遼寧省南部，遼東半島南端，西北頻臨渤海，東南麵向黃海，與山東半島隔海相對，共扼渤海，素有“京津門戶”之稱，北麵背依東北大陸，腹地了闊，甚稱“東北之窗”，海、陸、空交通發達，十分便利。
大連市區總麵積約12,573.85平方公裏，人口約547.41萬人，分6個行政區，3個縣級市。
2-大連市的商業分析
2-1市場回顧
2-1-1國營商場同合資商場共存
1998 年以前，曆史悠久的天百大樓、大連商場等國營大型商場憑籍貨品全、信譽好，在全市商業起著舉足輕重的作用。隨著超過二十五萬平方米合資商場的引入，大連商業市場飽受衝擊，原有商場的租賃及銷售市場幾乎不複存在，代之而來的是商場與商戶共同承擔曲險的聯營方式。邁凱樂大連商場因經營業績突出，是大連少數采用保底扣率合作方式的商場之一，如服裝保底額多訂於1800美元/平方米。
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