中國水街項目商業運營投標方案(doc 63頁)

中國水街項目商業運營投標方案目錄：
前 言……4
第一部分 中國水街項目文化概念體係……6
一、項目開發目標和理念……6
1、五方滿意的開發目標……6
2、多元互動的開發理念……7
3、兩個開發方向的文化挖掘……7
4、城市運營商職能——政府與市場之間的承上啟下者……7
二、項目主題概念……8
1、定位的提出……8
2、定位思路……10
3、主題概念的提出……10
4、項目文化定位……11
5、項目城市功能和角色定位……11
6、目標客戶群定位目標市場定位……12
三、項目競爭力總結……12
1、三性分析……12
2、吸引力構成……13
四、項目城市貢獻力總結……13
1、社會效益……13
2、經濟效益……13
第二部分 中國水街項目商業定位……15
一、商業形象定位……15
1、商業形象定位的目的……15
2、商業形象定位的原則……16
3、商圈分析……16

4、商業形象定位……17
二、商業規劃定位……17
1、總體定位……17
2、功能定位……17
第三部分 中國水街項目商業業態規劃……18
一、商業業態定位與功能區域定位……18
1、業態規劃的目的……18
2、業態規劃的原則……18
3、商業區域的劃分……19
二、主要業態劃分說明……22
1、A區……22
2、B區……23
3、C區……24
4、D區……25
第四部分 中國水街項目招商策略……26
一、招商原則及組織架構……26
1、招商的目的……26
2、招商的原則……27
二、招商總體策略……27
1、立足都江堰，麵向成都、重慶，輻射全國……27
2、重點確保主力店的引進，形成“羊群效應”，用主力店吸附中小品牌……27
3、集中簽約，形成“聚合效應”，同時也成為項目營銷的一個事件和借力點……27
4、大型活動引導造勢，細致招商工作執行到底……27
三、商家進駐要求和原則……28
1、知名商戶或連鎖商戶……28
2、個性鮮明有特色商戶……28
3、能吸引人流量的商戶……28
4、同業差異、異業互補……28
5、核心店要形成互動……29
6、前期隻招名牌、品牌、優質、特色商家進場……29
7、招大租戶進場……29
8、獨立經營，統一管理……30
四、招商管理組織架構……30
五、招商推廣策略（本部分內容簡單闡釋）……30
1、階段性宣傳推廣策略……30
2、公關活動策略……31
六 項目招商執行策略……31
1、招商的階段性運作工作……31
2、商家策略……32
3、投資者策略……33
4、規劃策略……33
5、管理策略……33
七、價格策略……33
八、招商促進策略……33
九、分階段控製策略……34
十、大商戶營銷策略……34
第五部分 中國水街開街策略……35
一、開街總體策略……35
1、先試營業後正式開業……35
2、開業需要具備的條件……35
3、商業促銷提前預熱……36
4、開業活動持續性和廣泛性……36
二、開街活動策略……37
1、開業促銷活動……37
2、開業典活動……37
3、開業演藝活動……38
三、開街組織策略……39
1、現場布置……39
2、人員安排……39
3、宣傳推廣……39
4、商家管理……39
第六部分 中國水街商業經營管理策略……41
一、組織構架和人員安排……41
1、組織架構……41
2、管理處人員配置和崗位描述……43
二、商業經營管理的前期介入方案……44
1、前期施工建設階段的介入……44
2、竣工驗收和接管驗收……45
3、商業經營管理知識的谘詢和答疑……45
三、商業經營管理的基本工作……46
1、商業經營管理內容（見下表）……46
2、後期商業經營管理工作進度安排……48
3、後期商業經營管理服務標準……49
4、專項維修資金……52
5、員工培訓……52
四、商家管理和調整方案……53
1、市場商家管理、調整的內容……53
2、商業用房的商家置換工作……54
3、商家儲備工作……54
4、本項目商業用房後期補位招商工作……54
5、對入駐商家進行評級工作……55
6、經營商家專業培訓內容……55
7、項目區域市場的升級管理……56
五、中國水街促銷宣傳管理……56
1、項目VI係統……57
2、年度營銷活動的策劃……57
3、市場商家文化活動……58
4、商業持續經營促銷方案……58
5、商品促銷主題……59
6、製定商業應對策略……60
結 束 語……61

前 言
分析中國水街所處大成都範圍內的區域位置及城市區域位置，支撐項目母體的旅遊人口、本地消費市場、商業容量、地產開發現狀等綜合條件；可見中國水街的立項既存在可預見的市場需求也存在可預見的市場風險；因此，商業運營模式、文化運營模式、地產開發模式的創新在項目推廣與永續化經營中凸顯重要。
據此，領先行建議從下列角度運營中國水街項目：
1. 在不可改變的地理位置上，模糊處理；突出中國水街所代表的“青城山”、“都江堰”雙遺產的品質；大膽運用創新思維，使中國水街所代表的文化成為青城山與都江堰曆史文化的沉積體。
2. 從城市經營商角度，項目要符合城市經營策劃並將項目定位為城市功能區域劃分中的城市特定商圈，造就“中國水城”先聲奪人的大勢，然後將本項目放在城市經營的大背景下，大手筆整合旅遊、休閑、餐飲、酒店等社會資源，形成投資置業的熱潮。目的：提升中國水城商業形象——世界自然文化雙遺產城市的城市名片，借以提升商業價值。
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