香港私人住樓調查報告研究(doc 47頁)
香港私人住樓調查報告研究(doc 47頁)內容簡介
香港私人住樓調查報告研究內容提要:
1.評估私人住宅樓宇市場的競爭情況
2.研究市場內是否存有妨礙競爭的行為,使消費者受到影響;及
3.如有需要,提出政策建議,促進市場競爭和保障消費者利益
研究方法
4.本報告根據香港理工大學建築及房地產學係的顧問小組的分析和本會研究編寫而成。
5.理工大學與本會就研究工作的需要,曾與下列人士及64個團體接觸及商談,包括:政府政策科及部門,地產發展商、香港地產建設商會、公營機構、銀行和證券分析公司、律師、產業測計師、物業代理、建築師學會及測量師學會及其他團體等。
6.研究的數據由個人、公司及政府提供。為求數據的準確,本會反覆核對從多個來源搜集資料。來源資料的來源及應用的方法,見有關章節的批注。由於數據來源的局限,資料有時未能涵蓋整段研究期間 4 。
7.研究盡量應用八零至九五年間的數據,這期間香港經曆了地產市道的起跌,亦渡過數段長時期的經濟興旺期和幾次的經濟和政治衝擊 ( 見注 2 )。限於資料來源,市場占有率和市場行為的個案研究,僅能集中於近年的情況,即是分別從九一至九四年及從九零年至九五年中。本會亦盡量搜集截至九六年中的數據,以提供最新的市場資料。
8.私人住宅樓宇市場包括新樓和二手樓兩方麵。後者的市場相較極為龐大,交易額亦相當可觀。在八五至九四年間,二手樓宇交易占每年物業銷售量的六至七成 5 。但由於二手樓的業權分散,個別業主對市場的影響力,遠較蓋建新樓的地產發展商小得多。
9.本港的新住宅市場非純由自由競爭力量支配,因為市場結構受以下兩大主要因素影響:
1.政府是新土地的獨家供應者,也是地產發展的監管者,因此政府對這個市場的影響,扮演著重要的角色;
2.私人物業發展,大部份集中在少數發展商身上。
政府的角色
10.香港土地是稀有的資源,是政府收入的主要來源之一。九四/九五年間,政府從賣地方麵的收益占政府庫房總收入的11%。政府決定新土地的供應量,也負責城市規劃和管理建設,甚至監管樓宇銷售方法。政府的房屋發展原則是:「提供充足土地,所需的基礎設施及促使私營機構投資於物業發展的經濟環境」 6 。同時提供健康的居住環境,和確保建築物的安全,並打擊過度投機炒賣。
11.透過房屋委員會及房屋協會的建屋計劃,政府為半數以上的人口提供居所。如此規模的公共房屋,對私人地產市場有一定的影響。
市場集中
12.本會研究發現,一九九一年至九四年間,地產發展市場出現高度集中情況 (參閱 附件三 ) 7 :
1.70%新落成私人樓宇由七間大發展商興建
2.55%由四大發展商供應
3.有一發展商住宅單位供應量持續占市場的25%
13.高度市場集中不一定有問題,也不一定有違競爭。某程度上,市場集中可反映規模經濟所帶來的效率和地產商的成功經營策略,也可以顯示地產商對市場的信心,即使是在跌市期間。
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1.評估私人住宅樓宇市場的競爭情況
2.研究市場內是否存有妨礙競爭的行為,使消費者受到影響;及
3.如有需要,提出政策建議,促進市場競爭和保障消費者利益
研究方法
4.本報告根據香港理工大學建築及房地產學係的顧問小組的分析和本會研究編寫而成。
5.理工大學與本會就研究工作的需要,曾與下列人士及64個團體接觸及商談,包括:政府政策科及部門,地產發展商、香港地產建設商會、公營機構、銀行和證券分析公司、律師、產業測計師、物業代理、建築師學會及測量師學會及其他團體等。
6.研究的數據由個人、公司及政府提供。為求數據的準確,本會反覆核對從多個來源搜集資料。來源資料的來源及應用的方法,見有關章節的批注。由於數據來源的局限,資料有時未能涵蓋整段研究期間 4 。
7.研究盡量應用八零至九五年間的數據,這期間香港經曆了地產市道的起跌,亦渡過數段長時期的經濟興旺期和幾次的經濟和政治衝擊 ( 見注 2 )。限於資料來源,市場占有率和市場行為的個案研究,僅能集中於近年的情況,即是分別從九一至九四年及從九零年至九五年中。本會亦盡量搜集截至九六年中的數據,以提供最新的市場資料。
8.私人住宅樓宇市場包括新樓和二手樓兩方麵。後者的市場相較極為龐大,交易額亦相當可觀。在八五至九四年間,二手樓宇交易占每年物業銷售量的六至七成 5 。但由於二手樓的業權分散,個別業主對市場的影響力,遠較蓋建新樓的地產發展商小得多。
9.本港的新住宅市場非純由自由競爭力量支配,因為市場結構受以下兩大主要因素影響:
1.政府是新土地的獨家供應者,也是地產發展的監管者,因此政府對這個市場的影響,扮演著重要的角色;
2.私人物業發展,大部份集中在少數發展商身上。
政府的角色
10.香港土地是稀有的資源,是政府收入的主要來源之一。九四/九五年間,政府從賣地方麵的收益占政府庫房總收入的11%。政府決定新土地的供應量,也負責城市規劃和管理建設,甚至監管樓宇銷售方法。政府的房屋發展原則是:「提供充足土地,所需的基礎設施及促使私營機構投資於物業發展的經濟環境」 6 。同時提供健康的居住環境,和確保建築物的安全,並打擊過度投機炒賣。
11.透過房屋委員會及房屋協會的建屋計劃,政府為半數以上的人口提供居所。如此規模的公共房屋,對私人地產市場有一定的影響。
市場集中
12.本會研究發現,一九九一年至九四年間,地產發展市場出現高度集中情況 (參閱 附件三 ) 7 :
1.70%新落成私人樓宇由七間大發展商興建
2.55%由四大發展商供應
3.有一發展商住宅單位供應量持續占市場的25%
13.高度市場集中不一定有問題,也不一定有違競爭。某程度上,市場集中可反映規模經濟所帶來的效率和地產商的成功經營策略,也可以顯示地產商對市場的信心,即使是在跌市期間。
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