中都大廈策劃報告(doc 11頁)

中都大廈策劃報告內容提要：
　新利体育取现 是一個比銷售更大的概念。二者的區別在於，銷售致力於為已生產出的產品尋找客戶，而新利体育取现 則致力於發現客戶的需要並以此為基礎來生產適銷對路的產品。
　　我們認為，高層次新利体育取现 目的就是充分了解客戶，讓產品自己推銷自己，營銷的理想結果是讓客戶樂於購買。我們所要做的隻是使產品能讓客戶方便地得到。正因如此，一年來我們所做的一切工作都是緊緊圍繞這樣的一種認識和目標來進行的。
　　應該指出，中都大廈的營銷戰略是在兩個層次上運營的。傳統的營銷戰略是描述一定時期內具體的營銷策略，包括廣告、銷售、定價、渠道、服務等。非傳統的大營銷戰略是基於現有市場形勢和機會的分析上，所進行的最廣泛意義上的營銷戰略，包括資本運作，外部資源的最佳利用等。
　　本文將側重闡述前者，即傳統的營銷戰略，提出中都大廈的營銷重點與營銷策略。

菲利普?科特勒博士的定義
　　世界著名新利体育取现 權威菲利普?科特勒博士指出：新利体育取现 就是選擇所要進入的市場、所要提供的產品及產品價格、所要運用的中間商、所要傳送的信息的過程。
　　一、 如何鎖定客戶──選擇所要進入的市場
　　北京的房地產"大眾市場"正在分化成很多細分市場，每一個細分市場都有其自身的期望、觀念、偏好以及購買標準。因此，我們必須為明確定義的目標市場策劃和銷售中都大廈物業。

　　1、 識別細分市場
　　（1） 宏觀市場細分：
　　由於中都大廈的營銷戰略是整售的策略，那麼客戶基本上是哪些有能力購買7000平米以上寫字樓的大、中型客戶群體。通過我們近一年的調查和分析，現在我們根據行業變量、規模變量、地理變量、經營變量和個性特征這五個細分變量已可以描繪出各個主要細分市場的輪廓。

　　A、 政府機構轉製出來的大集團（公司）以及將要轉製的大集團（公司）。
　　已經轉製的公司經過數年的發展，具備了相當的實力，進而產生了對改善辦公環境的需求；今年3月初召開的九屆一次人大會議後將有更多的政府機構轉製成集團（公司），預計將產生又一次巨大的寫字樓"需求效應"。對我們中都大廈而言，這應是一次難得的機遇。
　　B、 金融機構，包括各級銀行、保險、證券、期貨及其他非銀行金融機構。
　　實際上，通過我們對過往三年大型客戶（一萬平米以上）45個成交案例的調查發現，金融機構占到31％以上，是大型客戶中最有潛力的行業。
　　C、 大型股份製公司及外省市集團（公司），包括上市公司。
　　在過去的兩年間，大型股份製公司相當活躍。而97年，外省市集團（公司）在北京寫字樓客戶市場中扮演著越來越重要的角色。這是我們目前正在全力推進的一項工作:上市公司的調查與分析,條件成熟時我們將舉辦一些有針對性的推廣活動.

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