成本管理第四章成本法(ppt 62頁)

成本管理第四章成本法目錄：
一、成本法基本原理
二、現行商品住宅價格構成
三、舊房地產成本法估價
四、成本法概念
五、房地產價格構成
六、理論依據及適用範圍
七、基本公式

成本管理第四章成本法內容提要：
是以建造房地產所消耗費用之和為基礎，再加上一定利潤、稅金來確定房地產價格估價方法，要準確應用成本法，必須明確房地產合理成本， 運用成本法估價，需要懂得價格構成。雖然各地有差異，基本構成是相同。通常由6大項構成: ㈠土地取得成本土地取得成本是取得開發用地所需要費用、稅金。
1. 通過征用農地取得(新區開發) ，土地取得成本包括農地征用費和土地使用權出讓金等。
2.通過城市中進行房屋拆遷取得(舊城改造) ，土地取得成本包括城市房屋拆遷安置補償費和土地使用權出讓金等
3.通過市場購買取得，土地取得成本包括購買土地價款和買方繳納稅費等。
價格=土地取得成本+土地開發成本+管理費用+投資利息+銷售稅費開發利潤新建房地產價格=土地取得成本+土地開發成本+建築物建造成本管理費用+投資利息+銷售稅費+開發利潤舊房地產價格土地重新取得價格建築物重新開發價格+ 建築物折舊，享受優惠政策和為特定銷售對象的經濟適用房(安居工程、解危解困、軍轉幹、教師住房、合作建房) 以合理成本為基礎，市場供求為導向，兼顧國家集體個人三者利益並考慮樓層、朝向、質量等因素，實行差別定價。

..............................