價格定位分析管理概述(doc 8頁)

價格定位分析管理概述內容提要：
第一，房地產價格既可表示為交換代價的價格，同時也可表示為使用和收益代價的租金（房地產價格VS租金＝本金VS利息）。
其實，租金能較準確地反映商品房實際價格，因為真正需要房地產商品的人，是租用房地產的人，是他們看中了房地產商品的使用價值，而購買者則不一定真正使用，他可能是作為一種投資去購買商品房，用於保值、升值，他看中的是房地產商品所具有的收益性，房地產的價值最終是體現在使用者身上。
第二，房地產價格實質上是關於房地產權利利益的價格。房地產自然地理位置不可移動，可以轉移的並非房地產實物本身，而是有關該房地產的所有權、使用權。
第三，房地產價格是在長期考慮下形成的。一宗房地產通常與周圍其他宗房地產構成某一地區，這個地區並非固定不變的，尤其是社會經濟位置經常在不斷變化，所以房地產價格是在考慮該房產過去如何使用，將來能作何種使用，總結這些考慮結果後才能形成房地產的今日價格。
第四，房地產的現實價格一般隨著交易的必要而個別形成，交易主體之間的個別因素容易起作用。這是由於不可移動性、數量固定性、個別性等土地的自然屬性，使房地產不同於一般物品。沒有一個統一價格，或指導價格，交易主體會根據房地產的自身條件，供求狀況而接受不同的價格。
首先，對每一個開發商來講，追求最大利潤是自然的，這便是定價目標。不少開發商往往會將價格盡量定高以獲取高額利潤，這在90年代初賣方市場下，可能是行得通的。如今在市場日益成熟的情況下，價格的高企隻是開發商一廂情願而已。事實上，追求最大利潤並不等於定高價格，而是追求企業長期目標的最大利潤，高價帶來的高額利潤隻是短期的，逐漸會受到消費者的不滿而拒絕購買，反而讓競爭者爭得市場。以低價入市爭取顧客，擁有消費者，才能給企業帶來長遠的利潤。
房地產價格始終是購房者、開發商以及競爭同行最敏感的問題。當同地區有多個樓盤參與銷售競爭時，在樓盤素質相近的情況下，價格較低者往往能取得良好的銷售成績。在定價之前，作為開發商應仔細研究同區競爭對手的定價和有關樓宇設計、施工質量、建築材料、銷售手段等方麵資料，以製定具有競爭力的價格。一般可以同地區同類房屋市場占有率最高的樓盤價格為基礎價格，考慮自身位置、設計、技術水平、配套設施等不可或缺的因素，或以高或低於競爭者的價格出售，如高於基礎價格，必須具備超過競爭者的有利條件，使顧客願意支付較高的價格。

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