我國內小城市購物中心規劃(doc 19頁)

我國內小城市購物中心規劃內容提要：
百貨公司基本以扣率店形式存在，在太原唯一按時結付款的商場僅為百盛，其它商場均存在拖欠貨款的情況，造成資金力不足的供應商無力進貨，從而使商場經營惡性循環。侯馬地區除低檔的慶豐購物中心和飛龍商場外，基本均是租金店的經營方式。而侯馬地區的扣率店所經營的商品均為低檔商品，不適合百貨公司的經營和定位。另百貨公司的前期投入成本比較高，且是必須的投入，就本案核心五所述的標準，經營所贏利的費用無力支持本案的經營。
由於受到發展商要求超市自營的要求，本案暫不對超市進行總體財務分析，根據3880平方米的超市，屬地市場人均在超市的消費單價約20元，本案超市年業績預計為3000萬元，年需要150萬有效顧客支撐，日均4100人次的有效顧客，按照1：5的人流計算，每日來店數量約20000人，與侯馬總人口23萬相比較，約為1：11.5的概率。
1、三年從銷售溢價和租金物業的收益為1850.82萬元見上表說明。
2、由於超市經營屬於虧損狀態，三年虧損543.5萬剩餘經營利潤為1850.82-543.5萬元=1307.32萬元。
3、考慮到新店開業可能采取3個月的免租優惠，即損失約372萬元剩餘經營利潤為1307.32-372萬元=935.32萬元。
4、考慮到超市商品不可能為100%代銷，其中預備200萬自營商品費用超市商品隨三年經營虧損而自然損耗消失剩餘經營利潤為935.32-200=735.32萬元。
5、為1-5樓自營商品準備的預備金300萬元經過三年經營，約可產生利潤做為再進貨的準備資金，自營商品贏餘部分約為商品的庫存，可計入財務贏利成本但不能做為現金儲備剩餘經營利潤為735.32-300=435.32萬元。
6、經過上述各項費用的分攤剩餘435.32萬元，可做為各樓層在經營期間的風險資金，此經營方式保證了發展商獲利後全盤推出，也基本能夠實現三年的穩步經營。

..............................