房地產成本管理構成與特點分析(ppt 39頁)

房地產成本管理構成與特點分析目錄：
第一部分 房地產企業成本構成
第二部分 土地獲取成本
第三部分 前期工程費
第四部分 房屋建築安裝工程費
第五部分 公共配套設施費用
第六部分 管理費用
第七部分 財務費用
第八部分 銷售費用
第九部分 結束語

房地產成本管理構成與特點分析內容提要：
土地成本支出約占項目總支出的30-40％，由於土地價格在開發成本中所占比例較大，因此土地的價格和獲取方式對於開發商能否達到預期的回報率至關重要。土地的獲取方式常見有三種：一是通過自行拆遷獲取土地的開發改造權；二是購買可直接用於建設的熟地；三是置換。比較而言，第一種方式因多數住戶需要原地回遷，在前期騰地時隻需付少量的補償費、獎勵費或搬家費等，因此相對於購地而言，前期一次性投入的資金較少，而且因部分住戶回遷，剩餘商品房減少，因此因銷售產生的營業稅額也相應會減少。但需要有“高素質”的拆遷工作人員，否則若拆遷工作不力，出現幾個“釘子戶”，不會延長騰地時間，使建設周期延長，從而加大土地成本。第二種方式則一次性投資較大，但由於環節少、可操作性強，還可縮短建設周期，所以一些有實力的公司常傾向於采取這種方式獲取土地使用權。
(1)土地征用費
土地出讓金可參考政府近期類似地塊的出讓金，並結合其位置及周邊狀況、建築容積率等進行修正估算。土地出讓金受政府控製因素較多，尤其在二線城市辦理出讓手續還不是很規範的情況下，土地價格既有機遇也存在風險。因此，開發商必須因勢利導、有力把握，不給後期項目開發運作留下隱患。
(2) 拆遷安置補償費、城市配套費
拆遷安置補償費一般采用貨幣補償。拆遷工作可以由政府完成也可委托專業拆遷公司，但應注意其必須滿足項目開發用地的時間要求，其費用可參照近期類似項目。
城市配套費均有具體規定，在某城市配套費在120元/m2左右。開發企業在與政府協商時應充分利用政策優勢，並針對性地對項目所涉及的各項市政大配套進行實際調研，對管線的增容、道路的拓寬、公建的配套應作充分估計，避免市政大配套項目不能滿足項目要求。

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