連鎖商圈調查及其選店(doc 40頁)

連鎖商圈調查及其選店目錄：
1 商圈調查的標的
2　商圈調查的方法
2-1 商圈範圍劃分確定
2-2 商圈簡圖
2-3　抽樣點及發ＤＭ點之選擇確定
2-4 商圈特征
2-5 人潮狀況＜實地抽樣方式＞
2-6 消費特征與人口特征
2-7 商圈類型
2-8 預估收入、支出與可能淨利
2-9 建議地點之確定
2-10 商圈未來發展潛力及結論
2-11 幻燈片、投影片之製作方式及目的
3 商圈調查報告方式
4 立地要素
4-1 立地點所在街道評估
4-2 立地點本身之評估
4-3 門店預定點之選定
4-4　挖掘金店麵
4-5 屋主之探查
4-6 租屋談判需知
4-7 租貸契約要件

連鎖商圈調查及其選店內容提要：
商圈是活的，而商圈內的人口是門店賴以生存的衣食父母，因此對於商圈內的構成因素就是在經營商圈前所應了解的要項。所謂商圈，就是吸引消費者前來購物的有效範圍。然而，隨著距離之遠近，商圈吸引力也有所不同。通常依門店預定之遠近將商圈分為主要商圈、次要商圈及輔助商圈。
主商圈是距離門店最近的商圈，也是門店最主要的業績來源。通常戰業績55-70%。主商圈是連鎖企業首要目標，也是忠誠率最高的顧客群。次要商圈占業績15-25%，相對的老顧客來店率也低。輔助商圈是商圈的最外圍，隻占業績的5%，所吸引到的也都是遊離客人。
而在商圈調查中所需探討的如下數據：
1)固定人口數:固定人口是指居住在商圈內的住戶。
2)人口密度:人口密度是將區域內居住人口數除以土地麵積所得出之每平方公裏居住人口數。密度越高愈適合開設門店。
3)社會增加率:指隨城市發展而增加的人口數，例如新開之市鎮、新區等會納入許多外流人口進入。
4)日夜人口數:由於門店經營是一整天，有的更達24小時，因此對於白天流入之人口就非常重要。通常在辦公區或工業區，其白天
人口是門店業績的主要來源，但到了晚上，反而上班人回家後，商圈內人口就明顯的減少了許多。
5)年齡、教育程度、所得:不同的年齡層結構，其對於商品需求偏好角度亦有不同。同樣的教育程度也有此情形。而商圈內人口所得也直接影響到人民支出額度及門店消費的客單價。
6)交通:交通因素與地區考量同等重要，因為交通可以帶來大量的流動人口，提高商圈內的消費能力。換言之，便捷的交通關係著人潮，也關係著業績的成長。
7)大樓種類:不同的大樓有著不同的客戶。辦公大樓代表著穩定的辦公人口，購買力高。百貨公司及休閑娛樂場所及其營業麵積、價格、時間、情況及受雇人口數，代表其所能吸引的顧客，亦即集客力的高低及消費狀況，可作為企業門店經營的互動指標。

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