某項目定位及其策劃方案(doc 72頁)

某項目定位及其策劃方案目錄：
項目總論………………………6
第一章市場研究與項目定位……7
第一節項目市場研究………7
一、常州市房地產市場走勢分析（宏觀）……………7
二、常州新北區房產市場走勢分析（中觀）…………7
（一）回顧與展望…………7
（二）市場情況……………8
（三）結論…………………9
三、本項目臨近地段房產市場走勢分析（微觀）……9
（一）區位特點……………9
（二）區域內供需分析……10
（三）對收盤個案分析……11
第二節項目環境分析………21
一、地塊環境條件…………21
（一）地塊性質綜述……21
（二）地塊周圍景觀……21
（三）環境衛生、社會治安情況……………………22
（四）地塊周圍的交通條件…………………………22
（五）配套設施…………22
二、項目地塊（SWOT）分析…………………………23
三、結論…………………26
四、地塊建設條件………26
第三節項目市場定位……26
一、項目市場細分和目標客戶定位…………………26
二、目標客群分析………28
（一）目標客群購買力分析…………………………28
（二）目標客群成交要素分析………………………28
（三）目標客群購買習慣、購買心理分析…………29
三、樓盤概念導入和形象定位………………………29
（一）目標客戶分析…29
（二）項目差異化優勢分析………………………30
（三）樓盤概念設計…30
（四）樓盤概念的演繹與發揮……………………30
四、項目案名的考慮……31
五、項目的推廣定位……31
六、項目VI的導入………31
七、項目市場價格定位…32
（一）成本單價測算…32
（二）目標市場心理價格測算……………………34
（三）同區域同質樓盤定價情況分析……………35
（四）我項目的定價策略…………………………36
第二章項目構思與方案策劃…36
?總體構思：…………………37
?空間關係處理………………37
第一節規劃設計方案……38
一、規劃設計目標………38
二、項目規劃設計要點…38
三、規劃構思……………38
（一）主體風格定位…38
（二）功能分區………39
（三）環境結構（景觀設計）……………………39
（四）規劃特點………39
（五）道路係統規劃…39
（六）停車場規劃……40
（七）綠化係統規劃…40
（八）公建設施規劃…40
（九）配套設施規劃…40
（十）住宅的戶型設計40
四、項目技術經濟指標…41
第二節項目投資經營方案（略）……………………42
第三節項目開發建設方案42
一、建設方式……………42
二、開發方案設想和分析42
三、建設進度……………42
四、項目工程進度網絡圖42
第四節項目推廣策略……42
一、推廣主題及主打廣告語…………………………42
二、推廣階段的分期（選擇媒體、階段主題安排）43
第五節項目營銷方案……44
一、營銷策劃……………44
（一）賣點策劃………44
（二）營銷策略………44
（三）銷售形式………46
（四）促銷手段………46
二、場地布置……………46
（一）售樓賣場布置…46
（二）工地現場布置…46
第六節物業管理方案……46
一、物業管理的前期介入47
二、管理費的確定………47
三、具體對本項目物業管理的建議…………………47
調研附錄
常州項目微觀市場調查說明………………48
附錄一 消費者問卷調查分析…………………………48
附錄二 消費者訪談記錄…63
附錄三 客戶分析…………66
附錄四 客戶重點要求記錄69

某項目定位及其策劃方案內容提要：
項目地塊概況：
該地塊位於常州新北區東北區域，地塊東至龍源路（臨近於中華恐龍園），南至漢江東路，西至藻江河，北至東支河。地塊地形相對規整，西北兩側均臨近大型城市河道（藻河、東支河），項目場地平整，無拆遷，項目地勢略低於南側漢江東路。項目區域人居環境良好，居住氛圍濃鬱，是常州“新北板塊”重點發展的集中居住區域，區域未來升值潛力明顯。
根據土地出讓公告，該地塊總計占地規模6.25萬㎡（合93.82畝），規劃總建築麵積11.26萬㎡，項目規模相對適中，適宜建設開發中型居住生活社區。該場地原為恐龍園停車場，因考慮到恐龍園國慶期間旅遊停車需求，政府計劃國慶旅遊高峰過後交地。
規劃指標及其它要求：
地塊占地規模約6.25萬㎡，規劃指標要求容積率不大於1.8，建築密度不高於25%，綠地率不小於30%，建築高度小於80m，要求90㎡以下的住宅麵積不少於總住宅麵積50%，其它要求見地塊控製性詳細規劃。

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