商業地產之現狀及經營危機.doc8

如果出售出去，並且已經招租成功，但要保證投資人長期穩定投資回報，也就是必須保持租戶的長期運營的經營成功，但是大量的廣告促銷費由誰來投入並不明確。如北京巨庫非常清楚其麵臨的死結，在銷售過程中盡量回避政策的風險，不惜投入巨額的廣告費用以“秀庫、裝庫、食庫、玩庫”這一非常好的概念解決招商問題，等於給投資人一個投資的預期。現在《北京現代商報》報道中商戶反映的問題就是第三個問題，即誰為市場的整體經營成功負責？從道理上講，每一個商戶是自負盈虧的獨立經營主體，但是一旦商戶經營不好退租，投資人的問題將馬上暴露出來，現在才是開始。
定位之痛——戰略與戰術博弈
戰略決定方向，戰術決定沿正確方向前進的道路如何走。項目的包裝在戰術營銷上非常重要，根據其定位或者說其戰略，在概念設計、LOGO、產品的細分策略以及商場內的裝修設計等上要花費很大心思。當然，最用心的要屬銷售的廣告和推廣活動。例北京的巨庫曾經通過概念炒作，以及鋪天蓋地的銷售廣告和推廣活動，據說在此攻勢下一段時間銷售得非常好，價格每平方米達到4-5萬元，在北京的任何一個商場或者市場都沒有見過如此陣勢，即使同時期開始招商和開業的60萬平方米的亞洲商業航母——百榮世貿商城與之相比也相形見絀。但是今天的巨庫卻生意冷清並出現商戶開始退租等情況，重要的原因還是其市場定位，尤其是在客群定位和形象定位上出現了問題，同時這也是巨庫最引以為豪的東西。但實際上商圈範圍內居民的人口結構與其定位在35歲以下的新青年剛好是相反的。對於一個2-3萬平方米的商場或者市場核心商圈半徑3公裏左右，你要吸引全北京的時尚青年來此消費概念上是可行的，但是必須尊重商業規律。

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