物業管理實務及範例精解（DOC 299）

物業管理實務及範例精解

第一章物業管理前期工作
第一節 物業前期管理概論
一、物業前期管理的觀點
對於一項物業來說，存在著開發——經營——管理三個階段，從表麵上看物業管理是對物業的使用管理，因此，物業管理隻要在物業交付使用時介入即可，並且很多物業管理企業也是這麼做的。然而，從物業管理的實踐來看，並非如此簡單。我國的物業管理是從傳統的房地產管理脫胎而出的，體製雖變，但管理手段卻大多沒有更新，物業管理一直滯後於規劃設計和施工建設，開發設計是各物業轄區能否形成完整、舒適、便利的功能區域的先天製約因素。以往房地產開發商在規劃設計中考慮了房屋和配套設施建造時的方便和節約，而沒有從管理角度把房屋建成後的管理聯係起來統一規劃，造成建成後物業管理上的矛盾和漏洞。如現在常見的車位擁擠，住房使用功能不全，空調位置未考慮，脫排水的管道未顧及，以及水、電、煤、通風、交通等配套方麵存在的問題。這種整體布局上的缺陷，即使業主時有抱怨，又使物業管理工作難以完善，並且以後往往也難以彌補。如果開發商在規劃設計階段就選擇好物業管理企業，即利用物業管理企業的豐富經驗和專業知識對規劃設計提出修改意見，使規劃設計更符合使用管理的要求，可為以後的管理工作打好基礎。

物業管理是以經濟為手段，從事對物業的使用、保養、維修、經營和提供服務，使物業發揮最佳效應的一種管理形式，它同物業的形成過程即投資決策、規劃設計、工程建設及房屋營銷等階段均有著密不可分的聯係。因此，物業管理應建立追求全過程最佳效益的現代化管理模式，在物業的開發階段就充分考慮建成以後的使用和管理的要求，考慮到社會經濟發展的居住水平提高的需要，要有一定的超前性，要從項目規劃設計階段就開始關注物業的全過程效益。物業管理是一種對物業全過程的管理，其首要環節即是物業的前期管理。

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