研究結論與研究方法(doc 23頁)

研究結論與研究方法目錄：
10研究結論………1
11宗地基本情況…………1
12地價範圍………………1
13地塊投資價值…………1
20研究方法…2
21剩餘法求地價………2
22運用《建設項目投資經濟評價方法與參數》進行宗地的財務評價………2
23研究依據…3
30宗地最佳利用方式構思…4
31宗地總體規劃方案設計…………4
32最佳開發建設方案設計5
40宗地地價測算6
41地價之外的成本測算6
42銷售收入測算………7
43地價成本測算……7
50項目財務評價7
51項目盈利能力分析……7
511稅金計算………8
512損益表…………8
513宗地現金流量表與動態盈利分析……8
52項目不確定性分析…10
521項目盈虧平衡分析…………10
522敏感性分析……10
523概率分析……11
60項目綜合經濟評價與建議…………12
61項目綜合經濟評價……12
62有關說明及建議………12

研究結論與研究方法內容提要：
全部投資的財務效果評價，即排除財務條件的影響，將全部資金（包括全部借貸資金和權益資金）作為計算基礎，考察項目的盈利能力。由於它不考慮投資資金的來源構成，以及借貸還本付息和所得稅的問題，所以它實際上是一種簡化了的、投資項目“息、稅前”的盈利能力分析，借此可以在各個投資項目或方案間建立相互比較的共同基礎，以便考察項目是否有投資的價值，在分析是否可行的同時，進行方案的選優。
……

最佳開發建設方案設計：
建議分期滾動開發，首期開發別墅及整個住宅區的配套規劃建設，通過別墅的市場推廣來打造項目的品牌，提升項目的品位，從而帶動其後的高層銷售。
計劃整個地塊的開發建設周期為30個月，銷售周期為24個月。其中可行性研究及規劃報批等前期準備階段為6個月，宗地競買後18個月時推出首期別墅，高層住宅分兩期推出，計劃至42個月時完成全部銷售。
……

地價成本測算：
根據目前國內房地產市場投資回報基本現狀，並綜合考慮深圳房地產市場的競爭程度，取定開發商投資該宗地的可承受回報率極限為15％，正常期望投資回報率為20％，市場投資回報率的上限為25％。
則該宗地的地價範圍為74291～87416 萬元，正常市場期望地價為80913萬元。

..............................