選地思考、成本分析與土地競購實務(doc 29頁)

選地思考、成本分析與土地競購實務內容提要：
從房地產的開發模式來講，我列了五個開發模式，反映了房地產發展的曆史，房地產最早開發是傳統的由小到大，很多房地產的開發實際上也和城市建設連在一起的，比方說很多城市建設由於缺乏資金，讓一些工程隊或者建築公司他們幫著城市修路，修一些公建的設施，然後城市就把一塊土地作為補償給他們，早期很多都是這樣的形式。傳統的開發我們過去叫做套現開發、短線開發，這種傳統的開發從城市的規劃戰略布局來講是不夠的，層次是很低的，所以導致了很多城市的開發無序現象。開發到後來這些小的房地產商不斷地在發展，不斷地在壯大，他們由小到大，最後到聯合，就叫做合作開發，進行企業之間的合作，進行資源之間的合作，比如說有些企業有資源，但是可能缺乏資金或者缺乏品牌，這樣的企業就可以走聯合開發的道路，這是第二階段。
在過程當中凸現了一種開發叫做品牌開發，品牌開發一種是以產品品牌為先導的開發，比如最典型的就是潘石屹的SOHO，是以一個很獨特的產品帶動他企業的品牌，比如說張寶的蘋果社區，還有一種現象就是企業的品牌，比如說某某，它是以企業的形象帶動產品，統帥產品，比如說中海。
到了第四個階段我們叫做統籌開發，所謂的統籌開發就是一個很大的發展商擁有很大的資源，比如說1000畝地以上，這些資源在短期裏邊無法由一個發展商獨資承受它的開發量，比如說有2000畝地，我舉的紫薇就是西安的紫薇田園都市，它大概有100萬平方米的開發量，100萬平方米的開發量如果放在一個省會城市大概要開發10年，如果采取串聯的方法開發，就是一個省會的城市它每年的銷售量，作為房地產商來說，如果他能賣到10萬平方米，這個房地產的標準就是很優秀的，所以按照100萬算的話，它在一個省會城市要賣10年，這個時候就要引入並聯開發，要把很多企業通過某一個品牌的號召力統帥起來，統一規劃，統一實施，統一銷售，統一經營，在這樣的狀況下我們叫做統籌開發。

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