商業項目與住宅項目運作不同處(doc 6頁)

主要內容：
第一部分：商業地產和住宅項目區別很大
第二部分：商業街的空間限定和功能劃分
第三部分：專業化的顧問機構沒有市場
第四部分：主力店不應在招商前進行建築設計
第五部分：如何操作商業地產設計

商業地產項目從規模和形態上分兩大類，一類是大型的Shopping Mall，還有一類是商業街的商鋪店麵。Shopping Mall即購物中心，全國各地到處都有打著Shopping Mall的幌子進行宣傳推廣的，但到目前為止，真正意義上的Shopping Mall一個都沒建起來。
　　這中間反映出一個問題，國內發展商在商業地產開發方麵缺乏經驗，操作思路、操作程序、招商渠道等也把握得不好。其中最大的問題是認不清商業地產和住宅項目開發的區別。很多發展商已經做了許多住宅項目的開發，以為商業地產也可以像住宅項目那樣運作，找地找項目，自己做市場評估，自己完成規劃設計，然後招商，振臂一呼，結果就會一呼百應，實際上存在很大的問題。
　　為什麼說商業地產和住宅項目存在很大的區別呢？做住宅項目時，發展商可以自己分析市場，根據對市場需求的研究作產品定位，決定戶型的比例以及住宅產品的類型，然後通過銷售處進行直接銷售。但大型的綜合商業則完全不同，它的銷售對象不是直接的購物消費者（可能有些散戶，可以把他們視為直銷），而是商家，特別是主力店。發展商首先要找到主力店，按照他們的要求進行規劃設計。對於大型綜合商業，這是最難的一件事情。比如一個幾十萬平米的店，招一家主力店最多是2萬平米（家樂福分店賣場部分是8000－12000平米），就算能拿到能夠解決十萬平米的主力店，還有十幾萬平米等待解決，這會對發展商產生非常大的壓力。

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