抵押貸款的運作程序(ppt 52頁)

第一章、 杠杆原理
第二章、 抵押貸款的償還
第三章、 抵押貸款的運行過程
第四章、 抵押房屋的使用和管理
第五章、 利率變化對還款額的影響
第六章、 期前還款的處理
第七章、 其他抵押貸款類型

第一節 杠杆原理
杠杆原理是靜態地分析房地產投資收益的會計工具，是基於現金流會計準則的分析方法，在房地產金融和房地產開發、經營中具有非常重要的作用。
一、杠杆原理的特性
1.基本概念
資產總額V：在房地產經濟中是特指某項房地產投資的市場價格，即買入價。
負債M：特指購買該項房地產而借入的資金。
股東權益E：特指在該項房地產投資中投資者所投入的自有資金。 三者的關係是：V=M+E
M/V為負債比率，在投資的初始期即為按揭成數（貸款比率）
E/V為權益比率，在投資的初始期即為首付成數（首付比率）。
收益CF：指在房地產經營中每年所產生的淨現金流，即每年經營收入減去經營費用的差值。在房地產經營中，淨營業收益的分配為兩部分：a付給銀行貸款利息，b股東收益。
即:CF=M*i+股東收益
資產收益率：R=CF/V=CF/（M+E）
股東收益收益率：Y=股東收益/股東權益=（CF-M*i）/E
2.原理與計算公式
由資產收益率公式 R=CF/V=CF/（M+E）可以得到：
R=CF/V=（M*i+Y*E）/V=M/V*i+E/V*Y，
即資產收益率等於負債比率與利率的積同股東權益比率與股東收益率的積之和。
由此，我們還可以得到：
Y=（VR-M*i）/E=（VR-M*i）/（V-M）=i+（R-i）V/（V-M） 這裏，我們記（R-i）為D，即資產收益率與貸款利率的差；記V/（V-M）為L，即權益比率的倒數，稱為杠杆因子。則Y=i+D*L
上述分析是基於現金流和普通會計準則的財務分析，其結果就像普通物理學的“杠杆原理”一樣，所以，我們把通過適當的借款來提高股東權益收益率的方法稱為“財務杠杆”法，怎樣的杠杆因子才適當呢？
3.計算實例
我們通過幾個簡單的實例來說明杠杆原理的作用，分三種情況來計算。
⑴杠杆效應 有一幢公寓價值2000萬元，投資者的自有資金足以購買，也可向銀行貸款（最高比例為90%），貸款的年利率為12%，公寓出租的年淨收益為300萬元。則不同的貸款比例所帶來的股東權益收益率是有明顯差異的。

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