非均衡理論下的住宅市場行為人決策方式初探(doc 17頁)

非均衡理論下的住宅市場行為人決策方式初探內容提要：
改革開放以來，中國經濟逐漸由計劃轉向市場，計劃經濟所占的份額越來越少，部分產業已經完全市場化。但是住宅產業是國民經濟的重要支柱產業，關係國計民生，完全市場化會造成住宅產業發展的波動太大從而影響整個國民經濟的健康平穩發展。同時，我國土地屬國家所有，新增住宅用地的出讓由政府進行規劃，由於現階段我國的住宅產業遠未飽和，住宅增量市場仍然大於存量市場。大部分地區，經濟適用房和廉租房的建設已成規模或者在不久的將來會一定程度上影響市場的供求，因此，我國住宅市場呈現出二元經濟的模式（即計劃和市場混合體製）。
在這種二元經濟模式下，住宅供給部門不但包括計劃體製下的計劃住宅開發部門還存在大量的商品住宅開發企業（開發商），並且隨著住宅市場的發展完善住宅的市場供給的比例不斷增加，住宅商品化已經成為住宅市場的主要供給方式。
同樣，在以市場化供給為主的經濟中，市場行為人購買能力、購買動機存在差異也直接造成了其各自需求方式、需求數量的不同。按照市場行為人住房消費方式的不同，可以分為租賃型住房需求、自住型購房需求以及投資型購房需求。
政府部門對於住宅市場發展方向的認識一直處於矛盾的調和之中。一方麵，促和諧、保穩定的政治目標使得政府部門要抑製房價過度增長，並通過保障性住房建設實現人人有房住、縮小住房水平的差距；另一方麵，促經濟、保增長的經濟目標要求住宅產業能夠快速發展以帶動關聯產業乃至整個國民經濟保持適度增長，基於此，地價上漲、房價上升、新建商品住宅麵積擴張、一定程度的投資投機行為都是必要的且不可避免的市場現象。中央和地方各級政府對兩方麵目標的理解方式、價值取向、行為偏好也間接引導了住宅市場供求力量和價格趨勢的變化。

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