某地產項目定位策略提報(PPT 160頁)

Part 1項目分析
市場競爭分析
項目SWOT分析
項目發展戰略
Part 2項目定位
Part 3物業發展建議

皇庭地產東莞項目定位策略提報
本項目所賦予的曆史使命：
廣汕公路、廣惠高速公路與鎮內兩條主幹道石灣大道、永石大道形成縱橫交通網絡。距惠州、深圳、廣州均隻1小時車程。
沙河大橋的貫通，不僅使得石灣真正融入大石龍片區，同時石龍新區、石灣新區的融合，將有望共同構建大石龍經濟圈發展中心。
項目目前基礎設施不完善，配套匱乏。但新城的規劃配套建設完成後，連同沙河大橋貫通後，項目可享受到石灣新城區配套和大石龍新城的成熟配套。
地塊分割，不利於整體規劃。考慮充分利用地塊現狀因地製宜規劃。
指標關鍵詞：較大規模社區、首期較密的純別墅區、會所、幼兒園
項目一期更多是突破現有條件，宣傳引導未來規劃為主。
項目屬性界定：大石龍新城中心·純別墅·大社區
某某城的成功借鑒
雍景豪園的成功借鑒
本項目最大的競爭來自於：龍灣新城、麗灣花園、達鑫·江濱新城、中信石排項目和名澤天下。
本項目較突出優勢在：產品的純粹性、發展商的開發水平；弱勢在：區域形象較低、周邊環境不佳、配套檔次低、外地開發商的本土化運作和本土資源整合能力。
基於解決核心問題的戰略途徑: 打造大石龍新中心 + 產品創新超越
本項目要以純別墅、高素質的創新產品，做大石龍豪宅領導者。
由於項目高端占位，結合石龍、石灣及周邊鎮區的客戶實際情況和特征，確定項目的總體客戶組成：
根據項目目標客戶分析和深入訪談，對可能構成的客戶圈層做了比例劃分如下：
城市別墅，終極豪宅
原方案以雙拚和獨棟為主，聯排相對較少；各類型別墅以中小麵積為主，少量超大麵積段獨棟別墅。
從區域客戶認知的角度，本項在建築風格的演繹上目應沿襲區域的主流以迎合市場需求，同時要在現有的市場基礎上大膽突破，形成差異並引領市場。
——意式風情?宮殿式別墅——
通過對本項目素質的綜合分析，項目突出賣點屬性如下：皇庭品牌·大石龍雙中心·純別墅豪宅·大社區
在屬性定位的基礎上，重點引導“石灣新區融入大石龍”，突出項目核心競爭力“純別墅”純粹性和唯一性，以首席別墅為主定位訴求。
定價推導說明
定價方法
根據項目所在片區在售項目具體情況，設定調查範圍，篩選了不同的項目樣本。
方案銷售總收入與均價計算：
獨棟客戶意向麵積主要集中在400-500平米麵積區間，獨棟需求超過500平米的客戶較少。
別墅總價在大石龍東莞片區800萬是較大心理價格門檻；別墅總價在大石龍惠州片區500萬是較大心理價格門檻；
本項目原規劃大獨棟麵積應控製在500平米以內。
物業發展建議的出發點
基於3C法來構建項目物業發展建議的體係
未來市場競爭激烈，需要通過內部資源、產品等多方麵的綜合打造出有別於其他項目的風情，同時通過風情的營造打造更具人文色彩的生活方式
將3C的三個維度研究給出的信息和結論綜合，得到本項目的物業意向原則：
原則一：以領先市場產品為項目核心競爭力的打造方向原則二：以風情營造+豪宅形象為項目核心競爭力的打造方向原則三：在打造項目高端形象的同時，要注意成本控製
本項目建築風格體現：從色彩、用材和造型方麵打造意大利風格，既滿足客戶追求更新、更高生活方式需求，從風格打造上拉進與客戶距離，消除區域所帶來的陌生感。
因本項目目前位置較偏，特別是東莞片區客戶對於項目地的安全狀況及服務形象較為擔憂，因此打造物業管理品牌及安全設施配置異常重要。
大石龍區域樓盤的高端項目以開發商自己組建團隊為主；佳兆業地產的物業管理在大石龍區域處於較好水平之列。
物業管理方式選擇：整體外包經營；聘請知名物業管理公司做顧問
物業管理體係：常規服務+酒店式管家服務，融入酒店管理的模式和服務意識，借鑒星級酒店管家式服務理念，為尊崇業主提供貴族般的生活禮遇。
借鑒星級酒店管家式服務理念，為尊崇業主提供貴族般的生活禮遇
由於別墅客戶對安全的敏感性極強，需特別注重社區安防保障——智能化管理係統，強調從社區到入戶的雙重保障
從客戶深訪分析看，客戶置業對於社區的“智能化”影響因素較大，項目對於基本的家居智能化的要求以外，建議加入額外的形成項目亮點的智能化係統。
多層建築使用太陽能係統可以作為建築的熱能來源，可有效節省能源，並提升居住的舒適程度
某某十七英裏：資源最好的近海別墅先入市，打造項目頂級形象
杭州中能浪漫和山(1/2)：會所、園林景觀先期展示,營造坡地別墅風情
杭州中能浪漫和山(2/2)：首期利用景觀資源推出臨湖獨棟產品，樹立高品質社區形象，後期推出小高層，加大開發強度
香蜜湖1號(1/2)：以低密度產品啟動，後期啟動高層，來取得銷售的量價齊升
香蜜湖1號(2/2)：工程進度完全配合推售計劃,做到完全實景展示，展示體係全麵到位
案例分析總結：
物業配比:大獨棟14套，小獨棟79套，雙拚132套，聯排94套
項目總投資估算表：房地產總投資成本5.54億元
預售項目利潤估算表：房地產銷售總收入約11.32億（假設95%銷售），稅後銷售淨收入約3.89億元
經濟測算結果指標：房地產銷售財務淨現值3.23億元，內部收益率14.79%，動態投資回收期1.23年
敏感性分析：當銷售收入下降時，動態回收期增大

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