某地產二期開盤前推廣方案（廣告部分）(doc 16頁)

目 錄
一、 工作背景分析
二、 競爭對手分析
三、 本階段任務及分析
四、 目標人群分析
五、 二期推廣定位
六、 本階段推廣策略
七、 推廣費用估算
八、 工作計劃

一、工作背景分析
某某園自12月15日開盤以來，銷售情況良好，截止至2002年5月10日，多層銷售率達到94％，小高層銷售率86％，高層銷售率73％。以完成本階段銷售目標。同時在銷售過程中，中海地產創造“過程精品”和某某園地中海風情形象深入人心，在消費者中建立了良好的口碑，同時樹立了高尚社區的形象，為二期的推廣建立了良好的基礎。
二、競爭對手分析
某某園在前海片區的競爭對手有鼎太風華、西海花城、星海名城，但是由於競爭日趨激烈，競爭已經不局限在狹義的單一片區，而是在幾個片區之間也存在競爭，如後海片區的蔚藍海岸、西海灣花園，招商海月二期等。
1、 鼎泰風華：地處某某園的南側，隔桂廟路對望。此項目以“父親的王國，母親的城堡，孩子的樂園”為推廣口號，現場包裝及布置體現歐洲家族式城堡建築風格。戶型配置以兩房、三房為主力戶型，配以少量的四房，適合一次置業者。樓盤的容積率，中心園林麵積等指標均高於某某園。在廣告表現上，追求整體風格的簡潔、大氣，目前的報紙廣告宣傳以軟文的形式發布，著力介紹鼎太集團，並詳述其主要賣點。目前鼎泰風華以於5月10日開盤，廣告量大，銷售情況良好，對某某園的銷售有一定的衝擊。
2、 星海名城：地處前海路與桃園路交叉口，主題推廣語“一站式居家”，占地麵積30萬㎡，建築麵積84萬㎡，超大型社區，完善的內部配套，是其主要賣點。目前，星海名城二期八組團入夥，其一期及二期濃鬱的社區生活氛圍也對其銷售產生有力的支持。其主力戶型與某某園相似，但其容積率較高，樓盤整體質素相對於某某園低，對某某園不構成太大威脅，但節流了一定客戶。
3、 西海花城：位於南新路與桂廟路交叉口西側，主題推廣語“盛開的花城，盛開的生活”，占地麵積1.9萬㎡，建築麵積6萬㎡，共401戶。樓盤本身質素一般，但相對於某某園地段優勢明顯，價格低。戶型以中小戶型為主，戶型配置為兩房三房為主力戶型。廣告表現主要凸現人性化，使用孩子的照片增加樓盤的親和力，同時，主要賣點為教育配套完善，使用孩子的主題畫麵對注重孩子教育的消費者有很大的吸引力

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