商業項目前期報告(PDF 41頁)

目錄
第一部分、地塊市場分析 3
1、上海商業市場發展機會研究. 3
1.1 宏觀投資環境..3
1.2 商業及辦公市場情況 6
2、城市副中心商業發展研究 10
2.1 真如10
2.2 徐家彙..11
2.3 五角場..12
3、徐家彙與五角場商業發展對比分析.. 13
3.1 商業發展軌跡的對比. 13
3.2 商業發展現狀對比.. 14
3.3 商業發展走勢對比.. 16
3.4 結論17
4、五角場商業發展走勢分析 18
4.1 發展現狀.18
4.2 發展規劃.18
第二部分地塊基本情況分析. 20
1．地塊地理地貌20
1.1 地理位置..20
1.2 地塊地貌.20
2．地塊相關因素狀況.21
2.1 人口資源.21
2.2 人文環境.21
2.3 交通狀況.21
2.4 區位條件.22
2.5 經濟條件.22
3．地塊周邊規劃22
3.1．五角場城市副中心交通規劃綜述 22
3.2．商業未來規劃23
3.3．五角場商業建設情況.. 23
4.周邊物業租售概況25
4.1．商業物業租售概況 25
4.2．周邊寫字樓物業概況.. 26
5.地塊優劣勢分析.28
5.1. 優勢分析..28
5.2. 劣勢分析..28
6. 客戶來源..29
6.1. 五角場商業市場客戶來源：.. 29
6.2．五角場辦公樓客戶來源. 29
第三部分產品設計形態. 30
1、產品立麵圖效果..30
2、產品俯瞰效果30
3、總平圖32
第四部分項目產品類型及業態選擇. 33
1、業態選擇..33
1.1 業態定位.33
1.2 定位依據.33
1.3 業態定位及組合配比. 34
2、商業物業利潤實現方式..34
2.1 B1-B2 可出售部分商業物業價格分析.. 35
2.2 1F-4F 保留出租部分商業物業租金收益分析.. 36
3、經營模式..36
3.1 地下商業部分..36
3.2 地上商業部分..37
第五部分土地價格評估 38
1、土地價格的評估..38
1.1 市場比較法38
1.2 假設開發法39
2、土地價格的確定..41
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