某房地產項目營銷策略報告(PPT 79頁)
目標
目標下的市場動態
項目認知
項目營銷策略
代理公司資源啟動
項目營銷費用預算
附件
目標
從長沙1-7月的南城別墅項目銷售可以看出，無論聯排還是獨棟，其平均銷售難度都較大
從長沙1-7月開盤情況分析，長沙市場的130-140平米以上的大麵積產品供應量很少，總體銷售率也不高，大麵積戶型產品客戶整體接受度不高
那麼結合項目區域市場競爭進行分析
區域市場競爭分析：總量超過260萬方
競爭市場小結束：片區未來土地供應量，主要集中在芙蓉南路沿線，板塊內目前在售別墅項目推售速度放緩，價格差異較大,下半年除龍灣有新產品推出，其它基本上為尾貨去化。板塊內目前在售洋房主要和別墅項目聯合推售（除純洋房項目中建芙蓉和苑），區域洋房價格差異相對較大，均價在8000-11000元/平米，目前市場存量較小。
市場預判及總結：
項目位於南城芙蓉南路和披塘路交彙處，省府和融城的中心區位，交通、地鐵便利，未來城市發展的新版圖核心
但是這種未來成果，無法樹立客戶目前的購買信心，我們要的是排除製約客戶信心的阻礙
項目u-home智能家居係統的引入需要較長時間去適應和消化
沒有獨享資源，兩館一中心和市政花園都屬公共資源
客戶對海爾的品牌形象，停留在家電上，而且在長沙是第一次開發項目，客戶信心不足
一期推貨：高層主力戶型在140-150平米，聯排別墅230-280平米，雙拚450平米，都屬於大麵積產品，而目前的大麵積產品銷售難度較大
目前的工程節點緊張，且在僅有的一個月形象導入期和兩個月蓄客期後，實現項目7個億的保底銷售目標，項目難度較大
項目推售情況分析：在年度7~10個億的目標背景下，結合工程進展，項目計劃分兩批進行推售，一批別墅，二批小高層
銷售目標分解
銷售目標分解：蓄客壓力大
SWOT分析及項目解決方案：
項目營銷節點情況:
營銷節點鋪排：蓄客時間短
營銷節點鋪排：第二階段
營銷節點鋪排：第三階段
項目一期分批推售原則
項目一期分批推售計劃：先別墅後高層，別墅由北往南、小高層則由南往北逐步推售
營銷節點鋪排：
中原地產1 ：二級轉介
轉介操作：
中原地產：二級半運作
成功案例：中原二級半市場的運作，創造了水岸新都的129套別墅房的奇跡
中原地產3：三級市場運作
全城三級市場聯動——由中原三級地鋪牽頭，直接與長沙其它三級市場地鋪合作，為項目帶來全城高端客戶。
推廣費用——合計1380萬
附件1：雲海灣（一期）開盤前推廣費用預算
附件2：海爾·雲海灣項目開盤前階段性工作計劃表
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