某房地產項目整體策劃運營方案(DOC 78頁)

目錄
目 錄
第一部分 桂林經濟及社會概況 3
一、桂林城市規劃與發展概況 3
二、“兩鐵”、“兩區”規劃機遇 4
三、2011市政規劃 4
四、桂林主要經濟指標分析（來源2011政府工作報告） 5
（一）桂林市GDP增長分析 5
（二）城鎮居民收入及支出統計 5
（三）2011桂林市旅遊業分析 6
第二部分 桂林商業市場分析 7
一、宏觀市場分析 7
（一）全國商業地產走勢 7
（二）調控針對住宅，商業地產現回暖信號 8
（三）新增信貸與貨幣回落，貨幣政策難言放鬆 8
二、桂林商業場分析 9
（一）桂林商業地產市場脈絡梳理 9
（二）桂林商業經營模式分析 11
第三部分 項目主題概念及規劃要點 13
一、東西巷項目規劃要點分析 13
（一）項目區位 13
（二）政府針對項目之規劃改造要點 13
（三）東西巷項目SWOT分析 14
（四）項目劣勢及威脅的規避 14
二、正陽街東西巷曆史沿革 15
三、項目核心主題概念 16
（一）定位概念的提出 16
（二）東西巷項目文化定位 17
四、商業形象定位 18
五、商業類型定位 19
六、商業主題定位 20
七、業態功能模塊定位 20
八、擬定項目檔次定位： 20
九、項目規劃 20
（一）東西巷目整體建築規劃設計核心思想 20
（二）依托明藩王文化，重塑山水王城 21
（三）東西巷的文化價值特色 21
（四）對桂林市正陽街路東西巷目周邊環境理解 21
（五）東西巷項目規劃方案 23
（五）東西巷項目地下部分其他規劃修改建議 39
五、項目測算方案 41
（一）東西巷修繕改造項目現狀 41
（二）新建房計劃和分配 41
（三）新建房工期和裝修質量標準 41
（四）改造補償安置方案 41
（五）成本效益分析 42
（五）成本控製措施 47
（六）拆遷戶安置措施 47
（七）項目建設工期 48
（八）結論及建議 48
第四部分 區域商圈及商業項目分析 49
一、項目周邊重點商圈研究 49
（一）桂林市核心商圈：十字街商圈分析 49
（二）成功引進500強：廣運沃爾瑪商圈分析 52
（三）聯達商業廣場業態分布： 52
（二）聯達商業廣場售價、租金、物業費用 53
二、南京“1912”商業項目分析 54
三、類似項目“中心廣場地下街”分析 55
四、成都“寬窄巷子”項目分析 56
五、結合東西巷項目分析小結及判斷 57
第五部分 東西巷項目商業業態規劃 58
一、商業業態定位與功能區域定位 58
三、商業業態及地下區域規劃方案（待定） 58
（一）區域按建築風貌劃分如下 59
（二）考慮縱橫交通體係、經營體係如下： 59
（三）結合縱橫關係，將項目的區域業態規劃如下： 60
（四）主要業態劃分說明（略） 61
第六部分 東西巷開發和運營模式 61
一、項目前期運作模式分解 61
（一）前期運作模式 62
（二）地下人防運作要點 62
（三）開發商獨資投入，風險利益並存 62
（四）組建銷售團隊，迅速回籠資金 62
二、項目後期商業運營分解 62
（一）零租零售與整租不售兩種方式混合的模式 63
（二）全“獨資投入”與“共同股份運營” 63
（三）商業地產三種運營模式 63
（四）走特色商業運營，建桂林文化“耍都” 63
第七部分 桂林東西巷項目招商策略 64
一、招商總體策略 64
（一）立足桂林、麵向廣西，輻射全國 64
（二）重點確保主力店引進，以“羊群效應”吸附中小品牌 64
（三）集中簽約“聚合效應”，形成事件營銷的借力點 64
（四）大型活動引導造勢，細致招商工作執行到底 64
二、商家進駐要求和原則 65
第八部分 桂林東西巷項目開街策略 65
一、東西巷項目開街總體策略 65
（一）先試營業後正式開業 65
（二）開業需要具備的條件 66
二、東西巷項目開街活動策劃 66
（一）SP開業促銷活動 66
（二）開業典禮等活動 66
（三）開業慶典演藝活動 67
第九部分 桂林東西巷商業經營管理策略 68
一、商業經營管理的前期介入方案 68
（一）前期施工建設階段的介入 68
（二）竣工驗收和接管驗收 68
（三）商業經營管理知識的谘詢和答疑 68
（四）商業經營管理的基本工作 69
（五）後期商業專項維修資金 70
（六）入駐商家進行評級工作 70
（七）後期商業經營管理服務標準： 70
二、桂林東西巷促銷宣傳管理 72
（一）東西巷項目VI係統 72
（二）東西巷項目年度營銷活動的策劃 72

..............................