某地產項目市場客戶研究及物業發展建議(PPT 153頁)
提綱
2平方公裏整體定位及啟動區選址
基於啟動區目標下的客戶及市場研判
啟動區競爭力塑造及規劃建議
啟動區經濟測算
階段圖——終期彙報
前期回顧及本報告主要解決的問題
報告思路提綱
基於對項目優勢的挖掘及提煉，從區域價值及項目操作兩個維度分析
【區域價值總結】區域具備旅遊地產開發的條件，並具備稀缺性、特色性較強的兩大資源——山/海/湖、遊艇
【功能分區】高端艇墅區：嫁接遊艇資源，樹立片區高端濱海居住理念，結合最頂級的酒店及俱樂部配套,最終實現最高溢價的重要組團
【1、遊艇展示/遊艇基礎設施】各盈利點市場現狀：前景看好，但現有市場容量有限，不確定性大，且需要一段時間的市場培育，在啟動期的回現能力有限
【遊艇展示/遊艇基礎設施】遊艇類客戶需求現狀：對遊艇本身的需求目前以商務招待為主，對周邊商業配套的需求集中在基本的餐飲及休閑
【遊艇展示/遊艇基礎設施】遊艇類客戶需求現狀：擁有200人以上會員基礎，成規模且具有影響力的俱樂部能帶來周邊房地產置業需求
【遊艇展示/遊艇基礎設施】遊艇類客戶需求現狀：對別墅（聯排）、獨棟等高端物業產品需求明顯，且總價承受能力高，800萬以上；俱樂部與開發商存在互利的合作方式
【遊艇展示/遊艇基礎設施】小結：啟動期作為高端立勢的必要核心要素，但成本投入較大，先期回現能力有限；遊艇帶來的商業配套需求集中在基本的餐飲、休閑等，隻有成規模具有影響力的俱樂部能帶動一定的高端別墅置業
【2、高端配套服務設施】控成本原則下滿足高端形象立勢，選擇適度規模的遊艇會所和低密度五星酒店兩種必要配套設施
【3、頂級別墅】市場情況：東錢湖區域因優越的自然環境成為寧波市場唯一的豪宅區；濱海區域目前隻有舟山地區發展較為成熟
【頂級別墅】東錢湖板塊：曆史文脈積澱形成具有唯一性的區位價值，稀缺一線湖景，山水景觀資源豐富，旅遊度假區形象及高端配套，頂級項目紮堆，成就寧波最典型的豪宅區，年去化量在20~25套左右
【頂級別墅】舟山區域板塊：以藍堡項目為代表，非典型豪宅區，但自然與配套資源強勢，且屬於大普陀山旅遊度假板塊，年去化6-7套，回款額在0.9-1.4億元
【頂級別墅】市場小結：區位、資源是千萬級以上頂級別墅的主要構成要素，但區域認知明顯，非典型豪宅區在具備複合資源的前提下，存在打造的可能性，但去化速度緩慢
【8企業會所】偶得型客戶特征明顯，市場存在一定風險，建議後期考慮
【市場/客戶研判總結】啟動區，滿足項目形象立勢的目標
【市場/客戶研判總結】啟動區客戶定位
【酒店式公寓】依托海景資源及未來規劃增值，以低總價、精裝修、投資回報強化其投資屬性，麵積段控製在40-80平米之間
【頂級別墅】類獨棟/雙拚：規劃上通過稀缺資源占有及配套提升其價值，產品上通過空中連廊、半地下車庫連接、建築形體及院牆分割等手法，實現物業的獨棟化處理，麵積段在300-600平米
【整體發展戰略】
案名建議1：萬年 三千海 主推廣語：3000畝大境天然 城中海 海中城
案名建議2：萬年 艇尚灣 主推廣語：艇生活 海境界
【啟動區配套設施落地】
【關鍵配套選取】遊艇展示區——搶占泊位資源，並引入遊艇銷售平台公司，形成展銷平台，從而帶動物業的銷售
【關鍵配套選取】遊艇主題會所——強化展示，並定期舉辦各類活動，吸引高端客戶
【關鍵配套選取】五星級酒店——意味著有力的配套支持和頂級服務品質的承諾，對中高端客戶的溢價能力更強
【項目核心競爭力塑造】基於整體定位下的核心競爭力塑造
【遊艇主題】遊艇文化植入——競爭和探險也是遊艇的兩大元素
【度假氛圍營造】建築風情——強化整體度假氛圍，瑞士風情、地中海希臘風情、意大利風情、荷蘭風情等均可作為項目文化風情主題的發展方向
【測算目的】針對一期啟動區的整體測算，計入遊艇展示區的成本及相關配套成本，在滿足基本利潤率15%的前提下，計算取地成本
【假設開發前提】價格定位：經濟別墅1.4萬元/平米；小高層7000元/平米
【假設開發前提】酒店式公寓——通過周邊濱海度假案例的物業價格對比，本案的酒店公寓價格保守預估為8400元/平米
【假設開發前提】雙拚/類獨棟——通過周邊濱海度假案例的物業價格對比，本案的獨棟/類雙拚價格保守預估為25000元/平米
【假設開發前提】海域200畝碼頭/泊位展示區1.5億元、遊艇展示中心4000萬；陸域五星級酒店成本3.5個億，前期造部分1億元
【假設開發法】項目投資成本：按照0地價計算，達到40%息稅前利潤率。整個項目投資額接近9個億，其中包含遊艇展示區/遊艇會所/1萬方五星級酒店三大配套的建設成本
【假設開發法】銷售回款：總回款額達到17.6億元，銷售淨收入16.2億元
【假設開發法】息稅前利潤率：啟動區土地成本0地價，可實現息稅前利潤率達到40%
【啟動區銷售周期預判】整體300畝的陸域銷售型物業，基本需3年時間銷售完成
【配套打造】共計32萬平米十大主題配套，包括五星級酒店、國際會議中心等，規模優勢明顯
【案例總結】
【針對本案的借鑒要點】
附件2——高端別墅市場
附件4——客戶訪談原件
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