項目前期發展策劃報告(PPT 302頁)內容簡介
區位條件：地處濱海新區功能區唯一的海濱休閑
旅遊區，但尚處於的開發初級階段
資源條件：擁有天津稀缺的、得天獨厚的海景資源景觀
開發條件：區域認知度有待提升，目前道路交通發展是影響項目發展的重要 瓶頸
指標條件：規模大、開發強度高，但具備開發適量低密度 產品的條件
項目屬性界定
報告思路框架及問題結構化
宏觀背景：城市未來哪些發展因素可以支撐項目持續開發？
中國經濟發展的第三極——環渤海經濟圈、京津冀都市圈，天津是其重要的核心城市之一，發展前景十分廣闊
天津濱海新區成為國家戰略 ，步入快速發展之路，成為帶動區域經濟發展的強大引擎，是發展建設的熱點區域
城市 內部空間“雙城雙港、相向拓展”，強化濱海新區中心地位，力促其經濟產業發展，為新區發展注入能級
城市經濟近幾年開始加速發展，固定 資產投資額穩步提升，為 房地產業發展創造了良好的經濟環境
濱海新區重點打造八大產業支柱，驅動經濟高速發展及產業人口不斷增加，為項目帶來了豐富的、優質的客戶資源
近期國家出台嚴格調控政策，將促使樓市在短期內進行局部調整；天津相對寬鬆的政策環境增強市場信心預期。
區域發展：濱海 旅遊區建設將為項目發展帶來什麼 18lickc新利 及挑戰？
濱海 旅遊區建設是加快濱海新區發展的“十大戰役”之一，是除中商務區以外唯一以第三產業為主導的發展區
未來交通將納入城區交通體係，區域通勤能力將有效改善，城市區位屬性將不斷呈現和提升
濱海 旅遊區具有城市、濱海、生態等特征，有引領城市居住與休閑假度需求的都市生態、都市人文發展優勢
通過國內城市案例研究標明， 城市房地產功能板塊可劃分為十二類，其居住 18lickc新利 呈現不同的等級
在西安，曲江以其不可複製的都市人文及都市生態資源成為城市 18lickc新利 峰區
都市生態區、都市人文區均以其稀缺資源站在城市居住 18lickc新利 的峰值區
都市、生態、人文價值的不斷凸顯促使濱海 旅遊區成為濱海新區核心區之外的 房地產居住 18lickc新利 板塊又一峰區
濱海 旅遊區建設及 18lickc新利 成長 分析
市場 競爭：濱海新區 房地產市場發展給項目帶來怎樣的競合要求？
市場大勢：濱海新區 房地產住宅成交量和成交價格均呈穩步上漲態勢
市場大勢：塘沽區是濱海新區成交的主力軍，漢沽區商品住宅市場起步雖晚，但是近年來發展速度較快
市場格局：核心區土地日益稀缺，隨著城市建設發展，濱海新區居住區外溢趨勢明顯，而北部區域發展速度最快
市場格局：小高、高層物業占據市場主導，占近七成的市場份額，多層和別墅物業較為稀缺
市場格局：開發區作為濱海高端居住項目的集中區域，價格一直領跑濱海，而漢沽區在價格上與核心區存在較大價差，處於濱海的價格窪地
市場發展趨勢：隨著中新生態城的出現，濱海新區 房地產概念已經從單一的居住發展成為生態、休閑度假等多元化的居住理念
市場大勢及市場格局 分析小結
濱海核心區是目前 房地產市場熱點，隨著城市建設發展，濱海新區居住區向外擴張趨勢明顯
附件1：濱海核心區在售/未售項目明細
附件2：濱海核心區在售/未售項目明細
濱海核心區市場 供應量小結
從已出讓未啟動土地情況來看，未來5年潛在住宅供應貨量將超過3000萬平方米，其中，北部區域潛在 供應最大
從目前市場格局來看，洋房市場呈現圈層式分布特征，核心區域樓價高企，市場上項目價格主要集中在8000-12000元/平方米
從開發強度來看，核心老城區的開發強度最高，外圍開發強度依次降低，外圍新區高開發強度的開發指標 競爭力較弱
供應特征：洋房 供應集中在80-130m2的兩房和三房
成交特征：80-130 ㎡左右的二房和三房銷售情況較好，140㎡以上的四房由於總價較高，銷售壓力大
年消化量：單個樓盤的年度成交量一般在4-10萬平米左右
洋房市場 分析小結
洋房 競爭市場激烈，別墅市場如何？
濱海新區在售別墅 供應較少，主要分布在塘沽北部、中新生態城、開發區
別墅項目大多依托自然資源環境，基本以湖、森林、高爾夫為主，濱海資源型處於市場空白
供應特征：整體別墅市場仍以緊湊型別墅為主，主力集中在200-300平米之間，城區核心區別墅 產品麵積以400平米以上為主，但貨量不多，溢價能力遠超過洋房物業
成交特征：核心區別墅由於總價過高消化速度慢，非核心區300-500萬別墅萬的 產品銷售速度較快，套價在500萬以上的銷售速度明顯緩慢
別墅項目客源仍以地緣性和業緣性客戶為主，向周邊區域及外省市輻射，客戶職業特征多為私營業主、企業高管、政府官員、海歸 創業人士
濱海新區典型在售別墅項目成交 分析
別墅物業市場小結
本項目重點 競爭區域的界定
重點 競爭片區—中新生態城
中新生態城：起步區已經啟動，將於未來3-5年內初具規模發展
中新生態城： 萬科、萬通、世茂、天房及來自海外開發商的投資將推動區域形成規模發展效應
中新生態城：下半年起步區項目基本達到可售條件，但統一定價、統一規劃的建設 標準使各項目缺乏自身的特色，體量大且 產品同質化，別墅物業較為稀缺
從中新生態城看項目發展機會
重點 競爭項目 分析：東疆港彩虹項目的配套部分在建，別墅和高層將在年底或明年年初推出市場，將可能作為第一個海景項目帶動區域發展
重點 競爭項目 分析：區域功能和 形象影響項目高度，所處區位和環境決其項目對高端需求吸引力有限
競爭區域未來住宅 供應明細表（目前尚無項目在售）
競爭區域未來住宅 供應明細表橫向縱向 分析
競爭區域 分析總結1：目前均無在售產品，未來高層類產品則是所有板塊共有的產品，占到市場近七成的份額，而別墅產品仍為市場稀缺 產品
競爭區域 分析總結2：未來可售住宅市場貨量將超過2000萬平米，其中中新生態城和中心漁港是項目所在片區的持續 競爭範疇
競爭區域 分析總結3：未來可售住宅市場貨量容積率較為集中在1.5-2.5區間， 產品差異化小，片區之間 競爭較為激烈
整體後續 供應的時間軸 分析：預計本項目首期將主要與中新生態城內項目形成直接競爭關係，而未來3-5年內將麵臨更為激烈的市場 競爭
從市場 分析看本項目發展機會
合富輝煌對客戶的認識建立在大量的市場調研與客戶訪談的基礎之上
訪談結論一：客戶來源具有地緣性，以本地大型企業的老板、私營業主、企事業高管、高級公務員為主，以改善居住需求為主要目的
訪談結論二：潛在客戶多在二次置業以上，看重海景稀缺性資源環境和 產品品質
訪談結論三： 目標客戶注重稀缺海景資源，但目前對本項目認同度不高，主要原因在於區域配套不成熟和交通不便利
訪談結論四：在對本項目 產品認同度上，客戶對低密度物業的接受程度大於高層物業
訪談結論五：交通便利、價格和升值空間是客戶的關注熱點
消費者訪談小結
發展曆程：濱海新區商業起步於九十年代中期，進入新世紀後開始迅速發展，商業逐步走向升級
商業格局：濱海新區商業圈呈現出勃勃生機，逐步形成塘沽解放路商圈、洋貨商圈及泰達商圈三足鼎立的發展格局
商業現狀：商業不斷升級發展，多個大型商業項目落成，國際 零售巨頭及國際品牌相繼進駐，商業發展前景向好
商業現狀：以城市商業為主，缺少特色商業或主題商業，餐飲、休閑娛樂功能相對缺乏，商業檔次有待進一步提升
租售情況：售價水平偏低，商業物業 18lickc新利 未能充分體現
發展趨勢：隨著城市空間拓展，商圈將進一步擴展，預計未來泰達商圈將逐步取代解放路商圈成為城市商業核心，並出現新商圈
發展前景：濱海新區商業穩步發展，消費總額逐年增長，並且居民消費能力強，對商業持續發展起到重要支撐作用
發展前景：城市發展、交通網絡完善將聚集更多消費人群，提升區域消費空間；在 旅遊經濟和假日經濟的推動下，主題商業更具發展前景
濱海鯉魚門案例小結
濱海新區商業發展小結
旅遊產業的發展帶動濱海新區酒店業發展，目前目前處於快速發展的階段
目前濱海新區高星級酒店經營狀況良好，但後續 競爭十分激烈
高星級酒店客戶情況簡述
酒店式公寓與服務式公寓概念厘定
酒店式公寓 分類
產權型酒店式公寓：在國內屬高風險領域，且普遍不為客戶認可
酒店式公寓的 KPI體係
服務式公寓的 KPI體係
分布特征：在售公寓數量少，呈現分散分布的特征，未來公寓將集中於響螺灣及於家堡兩大區域
產品特征：公寓多以酒店式公寓概念 包裝，真正酒店式公寓僅一家，市場空缺較大
供應情況：以40-60㎡單間或一房戶型供應為主，其中50㎡左右的戶型 供應量最大，單品較為單一
銷售價格：公寓 產品總價集中在50-110萬，單價在11000元/㎡水平以上，整體上與與洋房售價拉差不大
銷售情況：近兩年濱海新區公寓 供應約28萬㎡，整體銷售情況良好，部分熱銷項目月銷麵積達3000㎡以上
銷售情況：09年公寓成交價量齊升，銷售情況良好，4月新政出台後價穩量跌，預計未來公寓價格仍保持平穩
瑞灣國際彙館——濱海新區唯一酒店式公寓項目
浙商大廈：以低投資門檻突圍市場的項目
浙商大廈：以小麵積、低總價突圍市場的項目
曠世國際：以高端 形象確立市場地位，充分利用企業資源實現快銷
萬麗國際公寓——與托周邊成熟高端配套，實現售價不斷拉升
濱海新區公寓市場小結
發展策略：不同發展階段應采用何種 競爭策略保持項目核心 競爭力？
不同發展階段的 競爭優劣比較
本項目發展時機及不同階段 18lickc新利 構成 分析
市場占位 分析
競爭策略
核心 18lickc新利 /核心 競爭力
定位體係：核心 競爭力之下項目將形成怎樣的係統定位？
·
建築研究部分思路框架
地塊開發條件層麵—用地條件 分析項目屬於遠郊海景資源大盤開發
地塊開發條件層麵—交通條件 分析交通將成為項目開發的重要 瓶頸，但沿海高速東側輔道建設已經明確，項目交通可通過該輔道靈活組織
地塊開發條件層麵—用地 18lickc新利 劃分 A地塊適宜設置高開發強度物業；B地塊及後續用地適宜設置低開發強度物業
容積率測算說明
規劃指標層麵—指標 分析原有地塊在2.5容積率下進行研判，後續地塊根據 產品定位進行容積率及物業建議
規劃指標層麵—原有地塊容積率測算 不同類型物業測算條件設定
各物業建築麵積占比方案測算：
基於市場的銷售預測
方案財務效益 分析
規劃指標層麵—原有地塊容積率測算 物業開發思考
規劃指標層麵—後續地塊容積率建議
整體物業落位示意
開發條件小結：
市場定位回顧：
整體開發策略—分期開發策略： 項目根據地塊吹填次序進行分期開發，整體開發周期約10年
整體開發策略—分期開發策略： 後續地塊的吹填工作應盡量配合原有地塊的別墅開發進程
土地證劃分思考
劃分區域初步建議（以12個土地證為基礎）
整體開發策略—遠郊休閑大盤開發策略
資源利用策略：打造“群島式”地塊組合形態
資源利用方向一
資源利用方向二
資源利用方向選取建議：
資源利用策略
配套策略：早期以休閑度假功能配套為主，後期逐步建設生活型配套
物業開發策略：優先開發別墅物業，高層洋房物業中後期開發
價格策略：低開高走，逐步拉升價格，最終形成區域價格標杆
物業打造策略:豐富產品線，提升 產品附加值
住宅物業落位建議
地塊主入口建議：
地塊主要道路及停車設置建議：
配套規模設置建議：
配套落位建議：建議公共配套區結合路網交通節點進行設置
大天津“島資源” 別墅項目的稀缺
首期用地選取及開發規模建議：
不同容積率指標下，Ｂ地塊別墅用地變化示意
首期公共配套發展模式
深圳 萬科城——歐式風情步行街區
安徽巢湖半湯項目——野奢主題風情體驗
四川芙蓉古城——複合 文化 旅遊地產
首期公共配套發展模式選取——建議采用整體風情體現型
公共配套區設置建議：
結合規劃方案落位示意
商業配套設計建議：
休閑娛樂配套設置建議：
海洋主題博物館設置建議：
休閑廣場設置建議：
主題會所配套設置建議：
主題會所發展 形象示意
首期開發建議—建築風格建議：
別墅風格建議——意大利托斯卡納風格
園林風格建議——意大利托斯卡納園林風格
首期開發建議—住宅物業打造建議：
首期開發建議—戶型平麵參考：
首期開發建議—戶型平麵參考
項目營銷體係
跨界營銷
星河灣跨界營銷：從單一自主銷售，到整合各界力量，嫁接其他 行業 18lickc新利 的 營銷模式
體驗營銷
圈層（活動）營銷
..............................
資源條件：擁有天津稀缺的、得天獨厚的海景資源景觀
開發條件：區域認知度有待提升，目前道路交通發展是影響項目發展的重要 瓶頸
指標條件：規模大、開發強度高，但具備開發適量低密度 產品的條件
項目屬性界定
報告思路框架及問題結構化
宏觀背景：城市未來哪些發展因素可以支撐項目持續開發？
中國經濟發展的第三極——環渤海經濟圈、京津冀都市圈，天津是其重要的核心城市之一，發展前景十分廣闊
天津濱海新區成為國家戰略 ，步入快速發展之路，成為帶動區域經濟發展的強大引擎，是發展建設的熱點區域
城市 內部空間“雙城雙港、相向拓展”，強化濱海新區中心地位，力促其經濟產業發展，為新區發展注入能級
城市經濟近幾年開始加速發展，固定 資產投資額穩步提升，為 房地產業發展創造了良好的經濟環境
濱海新區重點打造八大產業支柱，驅動經濟高速發展及產業人口不斷增加，為項目帶來了豐富的、優質的客戶資源
近期國家出台嚴格調控政策，將促使樓市在短期內進行局部調整；天津相對寬鬆的政策環境增強市場信心預期。
區域發展：濱海 旅遊區建設將為項目發展帶來什麼 18lickc新利 及挑戰？
濱海 旅遊區建設是加快濱海新區發展的“十大戰役”之一，是除中商務區以外唯一以第三產業為主導的發展區
未來交通將納入城區交通體係，區域通勤能力將有效改善，城市區位屬性將不斷呈現和提升
濱海 旅遊區具有城市、濱海、生態等特征，有引領城市居住與休閑假度需求的都市生態、都市人文發展優勢
通過國內城市案例研究標明， 城市房地產功能板塊可劃分為十二類，其居住 18lickc新利 呈現不同的等級
在西安，曲江以其不可複製的都市人文及都市生態資源成為城市 18lickc新利 峰區
都市生態區、都市人文區均以其稀缺資源站在城市居住 18lickc新利 的峰值區
都市、生態、人文價值的不斷凸顯促使濱海 旅遊區成為濱海新區核心區之外的 房地產居住 18lickc新利 板塊又一峰區
濱海 旅遊區建設及 18lickc新利 成長 分析
市場 競爭：濱海新區 房地產市場發展給項目帶來怎樣的競合要求？
市場大勢：濱海新區 房地產住宅成交量和成交價格均呈穩步上漲態勢
市場大勢：塘沽區是濱海新區成交的主力軍，漢沽區商品住宅市場起步雖晚，但是近年來發展速度較快
市場格局：核心區土地日益稀缺，隨著城市建設發展，濱海新區居住區外溢趨勢明顯，而北部區域發展速度最快
市場格局：小高、高層物業占據市場主導，占近七成的市場份額，多層和別墅物業較為稀缺
市場格局：開發區作為濱海高端居住項目的集中區域，價格一直領跑濱海，而漢沽區在價格上與核心區存在較大價差，處於濱海的價格窪地
市場發展趨勢：隨著中新生態城的出現，濱海新區 房地產概念已經從單一的居住發展成為生態、休閑度假等多元化的居住理念
市場大勢及市場格局 分析小結
濱海核心區是目前 房地產市場熱點，隨著城市建設發展，濱海新區居住區向外擴張趨勢明顯
附件1：濱海核心區在售/未售項目明細
附件2：濱海核心區在售/未售項目明細
濱海核心區市場 供應量小結
從已出讓未啟動土地情況來看，未來5年潛在住宅供應貨量將超過3000萬平方米，其中，北部區域潛在 供應最大
從目前市場格局來看，洋房市場呈現圈層式分布特征，核心區域樓價高企，市場上項目價格主要集中在8000-12000元/平方米
從開發強度來看，核心老城區的開發強度最高，外圍開發強度依次降低，外圍新區高開發強度的開發指標 競爭力較弱
供應特征：洋房 供應集中在80-130m2的兩房和三房
成交特征：80-130 ㎡左右的二房和三房銷售情況較好，140㎡以上的四房由於總價較高，銷售壓力大
年消化量：單個樓盤的年度成交量一般在4-10萬平米左右
洋房市場 分析小結
洋房 競爭市場激烈，別墅市場如何？
濱海新區在售別墅 供應較少，主要分布在塘沽北部、中新生態城、開發區
別墅項目大多依托自然資源環境，基本以湖、森林、高爾夫為主，濱海資源型處於市場空白
供應特征：整體別墅市場仍以緊湊型別墅為主，主力集中在200-300平米之間，城區核心區別墅 產品麵積以400平米以上為主，但貨量不多，溢價能力遠超過洋房物業
成交特征：核心區別墅由於總價過高消化速度慢，非核心區300-500萬別墅萬的 產品銷售速度較快，套價在500萬以上的銷售速度明顯緩慢
別墅項目客源仍以地緣性和業緣性客戶為主，向周邊區域及外省市輻射，客戶職業特征多為私營業主、企業高管、政府官員、海歸 創業人士
濱海新區典型在售別墅項目成交 分析
別墅物業市場小結
本項目重點 競爭區域的界定
重點 競爭片區—中新生態城
中新生態城：起步區已經啟動，將於未來3-5年內初具規模發展
中新生態城： 萬科、萬通、世茂、天房及來自海外開發商的投資將推動區域形成規模發展效應
中新生態城：下半年起步區項目基本達到可售條件，但統一定價、統一規劃的建設 標準使各項目缺乏自身的特色，體量大且 產品同質化，別墅物業較為稀缺
從中新生態城看項目發展機會
重點 競爭項目 分析：東疆港彩虹項目的配套部分在建，別墅和高層將在年底或明年年初推出市場，將可能作為第一個海景項目帶動區域發展
重點 競爭項目 分析：區域功能和 形象影響項目高度，所處區位和環境決其項目對高端需求吸引力有限
競爭區域未來住宅 供應明細表（目前尚無項目在售）
競爭區域未來住宅 供應明細表橫向縱向 分析
競爭區域 分析總結1：目前均無在售產品，未來高層類產品則是所有板塊共有的產品，占到市場近七成的份額，而別墅產品仍為市場稀缺 產品
競爭區域 分析總結2：未來可售住宅市場貨量將超過2000萬平米，其中中新生態城和中心漁港是項目所在片區的持續 競爭範疇
競爭區域 分析總結3：未來可售住宅市場貨量容積率較為集中在1.5-2.5區間， 產品差異化小，片區之間 競爭較為激烈
整體後續 供應的時間軸 分析：預計本項目首期將主要與中新生態城內項目形成直接競爭關係，而未來3-5年內將麵臨更為激烈的市場 競爭
從市場 分析看本項目發展機會
合富輝煌對客戶的認識建立在大量的市場調研與客戶訪談的基礎之上
訪談結論一：客戶來源具有地緣性，以本地大型企業的老板、私營業主、企事業高管、高級公務員為主，以改善居住需求為主要目的
訪談結論二：潛在客戶多在二次置業以上，看重海景稀缺性資源環境和 產品品質
訪談結論三： 目標客戶注重稀缺海景資源，但目前對本項目認同度不高，主要原因在於區域配套不成熟和交通不便利
訪談結論四：在對本項目 產品認同度上，客戶對低密度物業的接受程度大於高層物業
訪談結論五：交通便利、價格和升值空間是客戶的關注熱點
消費者訪談小結
發展曆程：濱海新區商業起步於九十年代中期，進入新世紀後開始迅速發展，商業逐步走向升級
商業格局：濱海新區商業圈呈現出勃勃生機，逐步形成塘沽解放路商圈、洋貨商圈及泰達商圈三足鼎立的發展格局
商業現狀：商業不斷升級發展，多個大型商業項目落成，國際 零售巨頭及國際品牌相繼進駐，商業發展前景向好
商業現狀：以城市商業為主，缺少特色商業或主題商業，餐飲、休閑娛樂功能相對缺乏，商業檔次有待進一步提升
租售情況：售價水平偏低，商業物業 18lickc新利 未能充分體現
發展趨勢：隨著城市空間拓展，商圈將進一步擴展，預計未來泰達商圈將逐步取代解放路商圈成為城市商業核心，並出現新商圈
發展前景：濱海新區商業穩步發展，消費總額逐年增長，並且居民消費能力強，對商業持續發展起到重要支撐作用
發展前景：城市發展、交通網絡完善將聚集更多消費人群，提升區域消費空間；在 旅遊經濟和假日經濟的推動下，主題商業更具發展前景
濱海鯉魚門案例小結
濱海新區商業發展小結
旅遊產業的發展帶動濱海新區酒店業發展，目前目前處於快速發展的階段
目前濱海新區高星級酒店經營狀況良好，但後續 競爭十分激烈
高星級酒店客戶情況簡述
酒店式公寓與服務式公寓概念厘定
酒店式公寓 分類
產權型酒店式公寓：在國內屬高風險領域，且普遍不為客戶認可
酒店式公寓的 KPI體係
服務式公寓的 KPI體係
分布特征：在售公寓數量少，呈現分散分布的特征，未來公寓將集中於響螺灣及於家堡兩大區域
產品特征：公寓多以酒店式公寓概念 包裝，真正酒店式公寓僅一家，市場空缺較大
供應情況：以40-60㎡單間或一房戶型供應為主，其中50㎡左右的戶型 供應量最大，單品較為單一
銷售價格：公寓 產品總價集中在50-110萬，單價在11000元/㎡水平以上，整體上與與洋房售價拉差不大
銷售情況：近兩年濱海新區公寓 供應約28萬㎡，整體銷售情況良好，部分熱銷項目月銷麵積達3000㎡以上
銷售情況：09年公寓成交價量齊升，銷售情況良好，4月新政出台後價穩量跌，預計未來公寓價格仍保持平穩
瑞灣國際彙館——濱海新區唯一酒店式公寓項目
浙商大廈：以低投資門檻突圍市場的項目
浙商大廈：以小麵積、低總價突圍市場的項目
曠世國際：以高端 形象確立市場地位，充分利用企業資源實現快銷
萬麗國際公寓——與托周邊成熟高端配套，實現售價不斷拉升
濱海新區公寓市場小結
發展策略：不同發展階段應采用何種 競爭策略保持項目核心 競爭力？
不同發展階段的 競爭優劣比較
本項目發展時機及不同階段 18lickc新利 構成 分析
市場占位 分析
競爭策略
核心 18lickc新利 /核心 競爭力
定位體係：核心 競爭力之下項目將形成怎樣的係統定位？
·
建築研究部分思路框架
地塊開發條件層麵—用地條件 分析項目屬於遠郊海景資源大盤開發
地塊開發條件層麵—交通條件 分析交通將成為項目開發的重要 瓶頸，但沿海高速東側輔道建設已經明確，項目交通可通過該輔道靈活組織
地塊開發條件層麵—用地 18lickc新利 劃分 A地塊適宜設置高開發強度物業；B地塊及後續用地適宜設置低開發強度物業
容積率測算說明
規劃指標層麵—指標 分析原有地塊在2.5容積率下進行研判，後續地塊根據 產品定位進行容積率及物業建議
規劃指標層麵—原有地塊容積率測算 不同類型物業測算條件設定
各物業建築麵積占比方案測算：
基於市場的銷售預測
方案財務效益 分析
規劃指標層麵—原有地塊容積率測算 物業開發思考
規劃指標層麵—後續地塊容積率建議
整體物業落位示意
開發條件小結：
市場定位回顧：
整體開發策略—分期開發策略： 項目根據地塊吹填次序進行分期開發，整體開發周期約10年
整體開發策略—分期開發策略： 後續地塊的吹填工作應盡量配合原有地塊的別墅開發進程
土地證劃分思考
劃分區域初步建議（以12個土地證為基礎）
整體開發策略—遠郊休閑大盤開發策略
資源利用策略：打造“群島式”地塊組合形態
資源利用方向一
資源利用方向二
資源利用方向選取建議：
資源利用策略
配套策略：早期以休閑度假功能配套為主，後期逐步建設生活型配套
物業開發策略：優先開發別墅物業，高層洋房物業中後期開發
價格策略：低開高走，逐步拉升價格，最終形成區域價格標杆
物業打造策略:豐富產品線，提升 產品附加值
住宅物業落位建議
地塊主入口建議：
地塊主要道路及停車設置建議：
配套規模設置建議：
配套落位建議：建議公共配套區結合路網交通節點進行設置
大天津“島資源” 別墅項目的稀缺
首期用地選取及開發規模建議：
不同容積率指標下，Ｂ地塊別墅用地變化示意
首期公共配套發展模式
深圳 萬科城——歐式風情步行街區
安徽巢湖半湯項目——野奢主題風情體驗
四川芙蓉古城——複合 文化 旅遊地產
首期公共配套發展模式選取——建議采用整體風情體現型
公共配套區設置建議：
結合規劃方案落位示意
商業配套設計建議：
休閑娛樂配套設置建議：
海洋主題博物館設置建議：
休閑廣場設置建議：
主題會所配套設置建議：
主題會所發展 形象示意
首期開發建議—建築風格建議：
別墅風格建議——意大利托斯卡納風格
園林風格建議——意大利托斯卡納園林風格
首期開發建議—住宅物業打造建議：
首期開發建議—戶型平麵參考：
首期開發建議—戶型平麵參考
項目營銷體係
跨界營銷
星河灣跨界營銷：從單一自主銷售，到整合各界力量，嫁接其他 行業 18lickc新利 的 營銷模式
體驗營銷
圈層（活動）營銷
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項目前期發展策劃報告(PPT 302頁)簡介結束