某房地產項目市場深化報告(PPT 45頁)

主要內容
一、本項目是否具有開發寫字樓物業的條件和可能性
二、本項目的商業形態應如何表現
三、本項目的開發將會麵臨哪些主要競爭
四、怎樣的物業類型組合將最適合本項目發展

清遠項目深化報告
本深化報告主要解決的問題
清遠定位大廣州衛星城，居住占主導，寫字樓氛圍受考驗
東城是未來核心商務區，小市板塊未具備商務氛圍
寫字樓分布零散，商務氛圍欠缺，寫字樓發展步伐較慢
目前寫字樓多為企業自用，對外租售項目少
三大寫字樓壟斷清遠辦公市場，企業可選性較少
不建議開發寫字樓
清遠市目前僅有城市廣場和贏之城兩個商圈，商業發展初級
城市和區域級別商業的租金水平未如理想
城市廣場商圈—城市一級商業中心，首位度極高
贏之城商圈—新城區域商業配套中心
項目周邊以社區商鋪為主，缺少超市等大型生活配套
周邊社區商鋪主要服務社區周邊區域
新城區將新添多個商業綜合體，未來商業競爭激烈
建議開發社區商鋪，以街鋪形式出現
商業配套布局
未來主要供應在東城商業地塊，未對項目產生直接影響
眾多項目搶閘登場，洋房未來市場競爭激烈
某某悄然進駐，“二手”中心地塊收入囊中
產品線豐富，貨量大，成項目最大競爭對手
產品線和客戶群相似，主力產品爭奪同一批客群
優先開發情景洋房型產品，以高形象定位搶占市場
高層洋房未來競爭激烈
洋房年銷售量約為7-9萬㎡
城市型別墅年銷售量驚人，去貨速度快
客戶深度訪談對象
90-130㎡是需求主流，改善型客戶需求享受型的大戶型
城市型別墅市場空間大，可與洋房形成錯位競爭
具備打造多方案的條件，建議深化研究全高層及高層+別墅
經濟指標方麵，3.0容積率為兩方案對比的測算基礎
整體效益對比，高層+別墅方案更為理想
經濟指標方麵，啟動區不考慮容積率的拉升，以2.2為基礎
啟動區收益差異不大
財務測算總結
整體產品物業類型組合的綜合對比：建議整體布置高層+洋房
別墅+高層洋房的物業組合優於全高層洋房
本次深化報告總結

..............................