房地產行業策略(PPT 47頁)

主要內容
什麼是新型城鎮化
行業的中長期方向
2013年行業研判
投資機會梳理

我們的結論：五大金股拿一年，地產小票擇時換
什麼是新型城鎮化
中國的城鎮化還能走多遠？
2010年全國第六次人口普查數據顯示，當時城鎮常住人口6.66億人，城鎮化率達到49.7%；
未來的城鎮化進程中，農村可轉移人口遷移將起到決定性作用；
新型城鎮化是降速提質的城鎮化，城鄉一體化，農民屬地化
2011年我國城鎮化率首次突破50%，城鎮化進程正式邁入新的階段；
我們預測，在樂觀、中性與保守情形下，中國的城鎮化率最高可分別達到72.8%，65%以及62%；
樂觀情形下，我國城鎮化率可達72.8%
在樂觀情形下，我國城鎮人口最多可達9.76億，城鎮化率達到72.8%；
中性和悲觀情形下，我國城鎮化率可分別達65.1%和62.2%
在中性情形下，我國城鎮人口最多可達8.72億，城鎮化率達到65.1%；
在悲觀情形下，我國城鎮人口最多可達8.33億，城鎮化率達到62.2%；
理由1：農民工回流中西部和就近就業已經形成趨勢
理由2：政策逐漸從遏製大城市發展到遵循城市發展規律
理由2續：農地確權及潛在流轉機會將提供物質基礎
理由3：農村工業化，三元結構形成將助推小城鎮發展
行業的中長期方向
住房存量？全國約420億平米，城鎮有200億平米
人口主要流向一二線城市
購房人群分布
三線城市是銷售主戰場
三線城市市轄區已經實現戶均一套房
潛在需求？我們測算，每年剛需有6億平米，改善型2.5~3億
潛在需求分析（續）
購買力如何？支付能力總體偏弱，一二線尤其嚴重
長期隱憂：六普數據顯示，人口紅利在快速衰減
而長期房價和逆撫養比相關性強
2013年行業研判
行業主要指標預測
行業主要指標預測（續）
經濟方向：築底回升，但信貸依然可能偏緊
銀行新增信貸或隻有9萬億，房地產銷售難有大幅增長
房價2013年上半年有上漲壓力，但中長期難漲價
政策研判：控房價保民生；土地、稅製變化是看點
不同級別城市銷售表現分化
9個主要城市住宅銷售2013年上半年同比或將負增長
二線城市主要靠中小戶型剛需釋放支撐
2013年主要城市供應小幅下滑5%~10%；庫存還將維持高位
對比2011年底，當前庫存結構中剛需產品明顯不足
開發商在一二線補庫存
開發商資金壓力有所減緩
信托到期可能成為2013年開發商資金鏈主要壓力
2013年上半年房地產信托到期金額較大
投資機會梳理
主要城市住宅銷量略微領先地產板塊表現
地產股相對大盤估值
地產曆史持倉
中金重點覆蓋房地產公司估值一覽

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