某房地產CBD項目定位報告(ppt 175頁)

主要內容
前 言
項目定位
市場概述
物業發展建議
項目啟動策略建議

國內房地產一周要聞（4.4-4.10）是寒冬？還是陽春？？房地產的明天……
區域特征分布情況——中心區永遠是城市的焦點
區域定位借鑒——倫敦的CBD，地價最高的地方
區域定位借鑒——美國的CBD，住宅和商業用房成交額占據了美國房地產的半壁江山
對於本項目區位的理解——好的區位就要做好的產品，豪宅，肯定是首選
本項目的價值點梳理——五大核心價值點助本項目成為風雲焦點
客戶定位—— 一類客戶45-55%，二類客戶30-40%，三類客戶5-25%
目標客戶描述——A類客戶實例調查
目標客戶描述——B類客戶實例調查
目標客戶描述——C類客戶實例調查
目標客戶描述——規範判斷——主要有以下三個方麵的主要特征
城市層峰人仕的主要特征—— 社會活動頻繁，興趣廣泛，進取心強
客戶置業購買心理和置業需求
客戶定位總結—— 主要目標客戶為中心區的政府、企業及附近區域的常駐人群
產品類型定位
戶型定位——以三房四房為主力戶型，以酒店式公寓和複式為重要補充產品
物業類型及配比
酒店式公寓戶型配比建議—— 小麵積的一房一廳將成為酒店公寓中的主打戶型
本項目戶型適合不同的客戶群體，合理的戶型麵積配比對區域內的主要客戶群體具有較強的吸引力
優秀戶型推薦——多維露台、陽台及陽光中庭的突出設計
優秀戶型推薦——入戶花園和外飄窗的大膽運用使得產品增色不少
設計師手劄——四大亮點使本項目成為CBD劃時代風雲焦點
我們為什麼要做酒店式公寓？—— 為了能夠達到預定利潤和目標，高性價比的酒店式公寓是唯一選擇
引入STUDIO（工作室）概念
深圳市酒店式公寓借鑒——有極大市場需求，此類產品在商務頻繁的地區或中心城區供不應求
深圳成功酒店式公寓主要借鑒要素——主要注重戶型結構設計和功能配套方麵
深圳成功酒店式公寓項目借鑒——具有4大共同點，本項目的硬件條件比較契合
酒店式公寓設計亮點建議——酒店式公寓大堂一定要做到五星級標準
酒店式公寓設計亮點建議——酒店式公寓可以主打簡約時尚風格，迎合商務人仕的“口味”
我們為什麼要做豪宅甚至複式豪宅？—— 本項目的稀缺性和唯一性注定了我們可以把握市場的主動權
引入城市TOD新型概念Urban transit oriented development
深圳市豪宅項目借鑒——紅樹西岸，通過自身很好的詮釋了深圳豪宅的標準
豪宅及複式豪宅產品設計亮點建議——豪宅的公共部分一定要設計大氣，用材考究，如講究石材的運用
豪宅及複式豪宅產品設計亮點建議——豪宅標配“入戶花園”
豪宅及複式豪宅產品設計亮點建議——戶型設計增值點建議“空中庭院”
豪宅及複式豪宅產品設計亮點建議——戶型設計亮點建議“全景落地飄窗”
豪宅及複式豪宅產品設計亮點建議——可考慮陽台的多維設置和靈活多變的樣式設計
高尚住宅產品創新建議——戶型設計增值點建議“入戶挑空客廳”
豪宅產品創新建議及借鑒——五大類創新概念的實際運用拔高項目品質
豪宅及複式豪宅產品創新設計建議——頂層空中別墅四麵落地飄窗，360度景觀視野
項目商業建議——項目住宅區底層可設計由MOMA商業、休閑商業組合
商業亮點建議——Moma業態豐富多樣，以時尚輕鬆、都市休閑類型（如小酒吧、咖啡屋、語茶）等為主
公共配套及區域設計亮點建議——以保證不浪費麵積為原則，建議在架空層做泛會所設計考慮
建築風格建議——現代主義建築是理性主義思想在建築風格上的表現，“形式因循功能”是其風格的核心，它體現了一種工業化時代的技術美
建築風格建議——古典主義建築運用古希臘柱式，結合古典審美理念，構築一種厚度的建築形式美 ，重要表現了一種曆史感和文化縱深感
本項目建築風格建議——整體風格建議采用現代古典主義風格，把現代建築理念與古典主義有機結合，形成一種既有現代感、又具文化底蘊的建築風格
高尚住宅立麵風格建議——高檔住宅采用新古典主義風格設計，現代與古典、時尚與典雅的建築元素充分增強社區品質感和尊貴感
MOMA商業立麵風格建議——商業外立麵形象以時尚、前衛的建築形式展示
整體立麵建議——通過鮮明的體塊對比，線條、虛實的運用，功能性簡化及裝飾元素、色“塊”對比，共同表現立麵張力
項目外觀設計亮點建議——優美的天際線可以極大提升項目的形象檔次
園林景觀建議——要用園林打造出不同的的空間層次
園林景觀建議——社區園林以“濕地，島嶼，綠洲 ”為核心，自然水係環繞其中，構築社區景觀係統和公共活動空間，營造庭院生活意境
項目景觀運用建議——項目北側通過小廣場和綠化、水景、建築小品建立軟區隔，盡量降低星河國際對本項目的影響
項目景觀運用建議——商業建築屋頂平台花園最大程度保證社區內景觀資源的共享，同時為業主提供一個休閑、娛樂、品嚐生活的場所
景觀植物建議——選擇適應南方氣候的植物進行層次搭配，營造立體景觀視覺係統
園林小品建議——通過小品提升園林品質，使其成為本項目的點睛之筆
物業管理建議——選擇知名的品牌物業作為本項目首席大管家
物業管理建議——酒店式的服務品質，安全與人性化並重
道路係統 ——建議啟動區局部用材質較好的石材作為道路鋪麵
室外休閑場所 ——盡可能多設計公共休閑共享空間，提升小區綜合價值
導示係統 ——成為社區標誌和景觀的一部分
開發節奏
項目工作排期表
產品競爭策略
啟動策略——啟動時酒店式公寓樹立價格起點標杆，引領高尚住宅價值的提升
啟動價格策略——以中價入市，中開高走，嚴格控製總價
開發進度安排：項目一期預計在09年第4季度動工，2011年第1季度竣工，2012年第2季度完成銷售
經濟測算前提
經濟評價前提
據測算，項目的總投資約為19億元，自有資金9億元。
據測算，項目的總投資約為20億元，自有資金9億元。
在項目銷售前提可實現情況下，2009年第3季度可為開發商提供7,000萬～1個億的現金流量。
項目按保守價格估算，項目總利潤
項目的銷售價格和建安成本變動對財務內部收益率的影響較大，價格變動影響更大
深圳別墅項目：
深圳新區大盤項目：
深圳新都市綜合體項目：
深圳商業項目1：
深圳商業項目2：
深圳其它商業項目：
深圳經典住宅項目1：
深圳經典住宅項目2：
深圳經典住宅項目3：
深圳其它經典住宅項目：

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