寫字樓項目整體定位報告(ppt 102頁)

主要內容
分析思維導圖
項目界定
項目指標及限製條件
項目地塊價值提煉
項目問題界定本項目的R1（非期望結果）和R2（期望結果）分析
項目核心問題----如何挖掘項目地塊價值，形成差異化競爭
市場競爭分析
宏觀經濟背景：深圳經濟增長平穩，GDP增長保持20%左右，房地產顯現國家宏觀調控的效果，增長速度減緩，趨向健康穩定
未來寫字樓市場供求關係預期——高端產品供大於求
中心區寫字樓案例對比
中心西區寫字樓案例比較
中心區、中心西區案例比較——麵積劃分、容積率
中心區、中心西區比較——銷售率、價格
中心區、中心西區比較——投資客比重、升值情況
寫字樓市場競爭小結
香蜜湖片區集中商業掃描——順電香梅店
香蜜湖片區集中商業掃描——山姆會員店
周邊片區集中型商業掃描——景田片區、中心區
根據區域人口估算，片區內需4萬平方米的商業麵積
純社區型商業需求容量仍然很大
商業市場競爭小結
項目SWOT分析：SO發展戰略通過走差異化路線，結合項目稀缺性及政務經濟的特點，形成項目核心競爭力
發展戰略描述
項目定位
寫字樓客戶細分客戶群需要舒適、自由、開闊、個性的辦公空間
案例分析——建藝大廈
案例分析——設計大廈
建築設計類、創智型公司高層訪談——訪談名錄和內容
建築設計類、創智型公司高層訪談——客戶需求紀要
訪談總結
客戶定位－－寫字樓由於發展戰略和競爭戰略的特點，項目核心客戶的選擇將由戰略的要求而製約
商業掃描：原業態影響依然存在，但檔次不高
商業掃描：周邊商業整體檔次不高，高端消費、高端形象商業空白明顯
客戶定位－－商業由於發展戰略和競爭戰略的特點，項目核心客戶的選擇將由戰略的要求而製約
產品定位——物業配比從SO發展戰略確定物業配比，應充分挖掘底層商業價值
產品定位——物業配比從商業價值最大化的角度考慮底層商業為兩層
產品定位——寫字樓競爭戰略補缺型產品的要求確定項目戶型
產品定位——物業布局兩棟塔樓設計，共享空間
產品定位——物業布局標準層平麵錯開式布局，減小標準層麵積
產品定位——物業布局交通組織聚集人氣，人車分流
產品定位——物業布局核心筒設計提升使用率，增強辦公區域昭示性
產品定位——物業布局景觀價值：利用布局將景觀與采光發揮最大
產品定位——物業布局附加值：贈送麵積，超性價比
產品定位以100-200平米為模數的一個“menuplan”（功能菜單）
產品定位——建築細節的建議：梁中穿孔，預留管道孔
產品定位——商鋪競爭戰略補缺型產品的要求確定項目戶型
底層商業檔次定位----打造高檔產品，頂級形象入市
商業定位：立足於香蜜湖片區，輻射整個深圳
裙房1層的頂級商業、展覽提升項目的整體形象
汽車貿易：品牌汽車展廳
其他奢侈品銷售與展示雪茄，名酒
功能配置說明
裙房1－2層設置餐廳，酒吧，咖啡館等
產品定位——定位歸納
產品展示商業：西餐廳
價格定位——原則：以客戶為導向的產品價格
價格定位寫字樓目標均價10000元/平米，商業租金在200元/平米
案例借鑒：新光商務港

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