某別墅專項研究項目結案(ppt 54頁)

主要內容
巽寮灣高爾夫別墅專題研究
案例總結
研究內容界定——
研究方法——
大區域概況——巽寮灣旅遊度假區尚在起步階段，南區喜來登已經投入使用
南區是巽寮灣高端物業區聚集地，海景資源最優，但目前周邊配套不足，度假氛圍正在培育
規劃中圈定的住宅用地基本排布在山脊和山頭上，海濱景觀與高爾夫景觀資源優異
地塊資源解析——容積率指標寬鬆，資源稟賦優越，規劃和產品發力的餘地很大
核心問題界定——
整體功能布局回顧：從不同片區的資源條件出發，分別滿足不同層次遊客各自的複合需求
區域開發規劃
南區高爾夫別墅項目在整個巽寮灣開發中的地位與作用
國內案例的選擇和研究要點——
總結1——高爾夫別墅在產品上具有一定特性，但決定產品策略的還有其它條件
總結2——高爾夫球場對物業的價值推動分為兩類，我們屬於高爾夫配套型
問題的梳理和再思考——是什麼決定了高爾夫物業的價值和產品特性？
國際案例的選擇和研究要點——
案例借鑒點——國外度假高爾夫別墅產品打造的關鍵是景觀利用和度假氛圍的營造，且在細節上相對更加極致
淡市下惠州別墅成交量下降較多，主要因為投資客退場，現存客戶多以自住或度假為主
市場轉淡後，麵積350平米以下，總價千萬以內的度假別墅市場表現相對較好
價值定位決定了項目的競爭等級，我們的主要客戶應是被深圳過高總價擠出的客戶群體
結合市場與項目現狀，我們的客戶是想占有稀缺資源以深圳為主的處於上升期的高端客戶
借鑒案例，得到高爾夫配套型別墅規劃基本原則
濱海度假的區域屬性是項目核心價值，高爾夫配套是其附加值
確定開發分期需結合區域發展、企業對項目的期望和市場狀況等因素來綜合考慮
開發分期一：3號西側搭配4號地先行開發，3號地剩餘加2號地為二期，5號地最後開發
開發分期二：資源較差地快向資源較優地塊逐次開發，避免了價值貶損，但有一定風險
在市場形勢轉變下，複合的產品策略帶來較好資金回流，擴大目標消費者和促進後續開發
各地塊物業分布建議：遵循景觀價值最大化，各物業價值均衡原則
從項目的核心價值出發，構建項目別墅物業價值體係
建立別墅度假生活體係
建築麵積的有限，帶來緊湊的生活空間，降低了獨棟別墅的奢侈與舒適感
本項目別墅戶型的參考建議
園林與建築風格主要營建休閑空間和培育海濱度假體驗氛圍
本項目園林景觀與建築風格的參考建議
本項目高爾夫會所與配套參考建議
企業會所的使用功能，決定了其麵積區間，功能空間分布，配套設施等的建設
本項目企業會所功能空間參考建議
本項目企業會所建議：建設少量，保證基本功能，控製麵積得企業會所，或可嚐試定製建造業務
珠三角市場上帶裝修的度假別墅較少，但裝修帶給消費者方便同時也便於返租等經營
做到基本麵的簡裝，突出度假空間和享受空間的裝修
分時度假在國內的發展剛剛起步，眾多發展條件不成熟，分時度假的興起還有待時日
分時度假在國內發展的障礙：法律未完善，運營不成熟，客戶觀念未改變
建議不做強製性返租或分時度假經營，可把反租和分時度假作為特色物業服務中的可選項
小獨棟別墅設計要點建議
獨棟別墅設計要點建議
企業會所設計要點建議
訪談小結

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