某房地產綜合體項目終稿彙報(ppt 154頁)

目錄
物業配比及整體規劃建議
分物業定位與產品設計要點
開發進程及方案經濟測算

本項目位於西安北郊經開區，緊鄰未來西安市行政中心新址
項目本體擁有強勢區位、便利交通、優質景觀、五星酒店配套四大優勢
項目總占地約5.5萬平米，容積率為4，住宅與公建部分各占50%（各11萬平米）
根據政府規劃要求，本項目將包含“國際五星級酒店”
對於本項目，我們將重點解決“定位”及“增值”的問題：
城市經濟背景
城市空間發展
區域發展解讀
商業市場分析回顧：
商業市場結論：
寫字樓市場分析回顧：
從世聯模型上看，西安寫字樓整體市場仍處於市場發展階段
區域寫字樓市場分析回顧：
寫字樓市場結論：
公寓市場分析回顧：
代表項目公寓購買客戶為投資客
客戶以中長期投資客戶為主，地段、升值潛力是客戶購買公寓的首要及關鍵決定因素
客戶需求分析——長線投資型客戶
其他關注因素排序：戶型〉裝修〉配套〉物管〉開發商品牌
客戶對戶型的格局方正、實用，采光良好關注較高，市場表現較好的戶型為50-60平米的一室一廳
客戶對於小戶型的裝修以及精細化設計敏感度高，但目前本區域內做精裝修以及樣板展示的公寓項目較少
投資客戶對總價敏感度較低，但多數選擇銀行貸款的方式購買公寓
西安租賃市場發展緩慢，投資客戶尤其是經開區投資客對投資回報率關注度較低
客戶對產權感知不強， 50年與70年產權的公寓產品在價格與市場表現上無明顯差異
投資客戶對梯戶比關注度較低，市場梯戶比較低，單層麵積在1000平左右
客戶對於物業管理、配套及服務感知明確，目前市場公寓項目有很大的超越空間
小結：在客戶感知度較高的精裝修、服務、配套方麵存在較大的市場超越空間
公寓市場結論：
住宅市場分析回顧1：
住宅市場分析回顧2：
住宅市場結論：
各物業市場表現總結
基於世聯模型對本項目各種物業進行判斷
城市背景與市場環境總結
案例借鑒回顧：
新的中心地標、門戶地標、潮流標杆該如何發展呢？ ——北京、深圳的案例將給到我們答案
項目整體發展策略
地標建築，彙聚全城眼球，代言中心形象
引領區域產品升級，締造品質標簽
頂級酒店、精品商業、頂禮華宅、商務辦公、服務式公寓……彙聚綜合體物業價值
物業功能定位：酒店+商業+ 寫字樓+公寓+住宅
整體規劃原則
規劃理念——“內城+外城”
規劃理念——“外城的現代時尚VS內城的寧靜安逸
案例——上海海上海
海上海整體規劃形成公建與住宅獨立分區，中間由特色商街形成過渡與區隔
整體社區形象統一，表達現代、時尚、國際化特征
寫字樓——3棟匣形寫字樓，總規模約8萬平米，底層為商業裙房
創意商業街——2萬平米，地上1-3層，集生活服務、商務配套於一體
住宅——與整體形象風格相統一，約9萬平米高尚住宅
規劃示意：（僅作為說明我們規劃理念和思路的示意，一切以設計院最終布局方案為準）
頂部造型與燈光處理（建議）——增強建築的設計美感，突出項目的標識與歸屬感
DIS區域識別係統 (district identifications system)
商務社交
商業設計要點建議
利用公建的裙房設置集中商業，地上2-3層，采用現代簡約的建築風格，體現國際化特征
內部空間——雕塑/景觀、動線指引、景觀中庭
Boutique主題廣場——體現活躍、現代氣息，凸顯城市感和設計感
屋頂花園——利用綠植、桌椅、運動設施等在商業頂層空間特色小成本屋頂休憩地
戶外廣告——霓虹廣告極大的影響著商場的形象，做立麵設計時應提前考慮
參考案例一：上海 海上海商業街
建築形式——2-3層商鋪，部分可設計為逐層退台和頂層露台的建築形式，豐富街區時尚情趣
商鋪劃分——商鋪可互聯互通，便於組合，利於後期銷售
商業氛圍營造——趣味小品，雕塑，等增添街區活力，街區入口設置導示和特色店標等地標性建築
公寓設計要點建議
首層大堂——入口、大堂及內部空間體現物業形象
每幾層形成一個共享單元，單元之間和外部空間形成景觀互動，能夠給客戶帶來震撼感受
個性化提升——模塊化精裝菜單，平衡客戶的“惰性”與“個性”，滿足客戶自主選擇需求
個性化提升——聘請知名設計師；通過早期樣板間的設置，給予客戶直觀感受
品牌嫁接——選用高檔品牌的中低端產品，與品牌嫁接，加強客戶感知
新科技元素運用——
24小時高素質的“貼身管家”，為業主提供貼心式管家的一對一服務
寫字樓設計要點建議
立麵形象——通過細節手法突出樓體設計感和品質感，提升展示效果
內部空間——公共通道寬敞、明亮，體現高檔次（同時選材上控製成本）
空中花園（參考公寓空中花園設計）——營造生態辦公的概念，提升品質感
公共會議室——將公司會議室剝離出來，分段整合在某幾個樓層，為寫字樓裏的中小型企業提供實惠的分時使用服務
產品靈活劃分——性價比型，追求高形象，兼顧一定的內部功能
層高控製——在不影響使用效果的條件下，盡量控製層高，建議淨高控製在3米左右
空調——控製寫字樓成本，建議采用分戶式空調，物管費中不含空調費
住宅設計要點建議
主題園林——加強價值感知，在設計上體現城市意向，強調設計感與豐富性
精裝雙大堂——入戶大堂：采用酒店式大堂挑高設計，做足麵子工程，增強客戶對於項目豪宅氣質的感知
精裝雙大堂——汽車大堂：為業主建立專屬通道，由地下停車場搭乘電梯進入室內空間的入戶方式，彰顯尊貴
景觀化——陽光房、觀景陽台、弧形窗、八角窗等增加觀景麵的延展
景觀化——通過景觀凸窗/落地窗將外部美景充分引入室內
舒適化——客廳的橫向布置，最大化利用景觀麵，極致增強舒適感受
房型主要價值體係：除了必備的觀景要素設計，在保證平台常規動作的基礎上，主力產品注重居住舒適度的提升，標杆產品注重尊貴生活的打造
高附加值——1）送麵積；2）儲藏空間；3）玄關整合
物業管理——國際著名物業管理公司提供專享服務。嚴密的安防體係從細節上體現品質
分物業產品設計要點——
項目開發時許建議——銷售次序：住宅→公寓→寫字樓
經濟測算假設及說明
項目指標——根據項目物業配比建議
成本測算——項目總成本約12.7億元，單位成本約5755元/平米
成本測算——總成本構成中，建安成本占比最高（約68.4%），其次為土地成本（約14%）
銷售收入——公寓、寫字樓、住宅全部銷售，商業銷售1萬平米，總銷售金額約為18.1億元，銷售淨收入約為17.1億元
經濟評價——酒店與集中商業持有，銷售物業收回全部投資的基礎上實現約4.5億元的利潤（商業全部持有可實現2億元利潤）
現金流量圖——
敏感性分析——

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