國際度假區項目定位報告(ppt 219頁)

主要內容
國際旅遊島背景下陵水規劃：陵水整合豐富而又稀缺的資源快速崛起，其中極力打造一個國際一流休閑度假旅遊“珍珠海岸”。
競爭板塊分析：通過陵水三大板塊——香水灣、清水灣、土福灣的競爭分析，本項目存在未來整體發展規律帶來的潛力
項目區位：位於陵水縣東部，是香水灣旅遊度假區的核心組成部分。
區域地塊價值：內部價值和外部價值分析
1、區域規劃：圍繞生態整合、景觀整合、功能整合三大目標打造整體感強並具多樣性的高端旅遊度假區。
3、區域配套：五星級酒店、遊艇碼頭、高爾夫球場等配套齊全。
4、區域資源：擁有原生態海、氣候、森林、綠地等自然稀缺資源。
5、區域成熟度：區域發展有待不斷完善，旅遊地產的逐漸成熟將與旅遊相互協調促進，未來發展潛力巨大。
項目區位概況：項目位於香水灣區域中心一線海景位置，土地升值預期非常明確
項目地段
項目規劃指標
項目可利用的資源：
項目土地價值解析——優勢及機會
發揮地塊的優勢，搶占機會
近5年海南島外購房客戶比例一直在85%以上，主要來自東北、華北、北京、上海、江浙、西南等區域。
海南置業的島外客戶主要以3口之家，2人空巢家庭，5人以上家族為主要的購買力。
來海南置業的客戶年齡主要以40-50歲為主，其次50歲以上的客戶，普遍年齡偏大，較有經濟實力。
高端客戶大都來源於私企以及國家事業單位，家庭收入較高，五成以上月收入過十萬元。
客戶的置業目的以度假型客戶為主，帶有投資型的客戶隨著市場打壓，顯得較為理智。
主要關注度假配套、服務、品質及投資價值，客戶對配套的完善看的越來越重要。
客戶首要關注基礎生活配套，其次為養生、運動、休閑類的度假配套。
客戶對交通的需求漸漸淡化，但大部分客戶還是願意選擇交通便利的地段購買物業。
客戶在置業中主要表現出的抗性，主要為資源、配套、服務、產品檔次等
配套抗性主要體現在休閑與運動配套，表明客戶對高端休閑和綠色健康運動的關注度越來越高。
服務抗性主要體現在物管服務、服務費用上，好的物業管理服務，是營造客戶度假環境的必備要素。
產品的抗性主要體現在產品檔次、園林與戶型設計上，主要體現在度假的舒適度上。
一線海景資源是客戶的置業首選，其抗性度明顯低於二線和三線資源稀缺度較低的項目。
度假時間計劃：在高端客戶的全年度假計劃中，願意計劃20-50天/年用來度假的占多數。
度假時期分析：高端客戶多數選擇在春節期間出外度假，其次為國家法定假日時期。
度假休閑項目：高端客戶度假休閑項目，目前最為常見的選擇大致有以下幾項。
置業特點：高端客戶一般置業特點主要體現在資源、高端配套、升值空間、對價格不敏感的四個方麵。
度假方式偏好：客戶對度假方式的偏好，從原來的享受逐漸轉向了運動+享受，回歸於健康的生活理念。
產品主題偏好：大部分高端客戶在置業過程中對遊艇與天然主題類的產品情有獨鍾。
客戶思考點1：本案如何滿足客戶的現實度假需求？
客戶思考點2：本案如何化解客戶的購買抗性？
客戶思考點3：本案如何融入到高端客戶的度假習性？
項目核心機會總結
項目整體定位：“大景區+風情社區”的定位，獨具特色的主題型、綜合型濱海度假社區
項目本體特征：項目是香水灣區域的一線海景精品高端綜合度假區
戶型：別墅以70-130平米的小戶型為主，公寓以40-80平米的中小戶型為主
豐富的產品線結構，別墅總價區間的合理控製是產品暢銷的關鍵因素
總結：市場現有公寓產品各戶型麵積相對集中，50-75㎡一房、80-120㎡兩房和120-170㎡三房是公寓的主力麵積段。
總結：市場上普通獨棟別墅的麵積區間在300-500平米，暢銷別墅為100-120㎡的迷你別墅，別墅麵積緊湊化趨勢明顯。
總結：市場上獨棟別墅產品暢銷總價在400-1000萬左右。
海南客戶的產品需求：傾向於中小戶型的公寓和獨棟別墅，產品設計細節要求到位。
海南客戶配套需求：度假生活的內容要豐富，生活配套完善。
海南客戶園林景觀需求：熱帶園林景觀自然、精致，能塑造出度假氛圍。
海南客戶物管需求：認為好的物管是保值增值的保障，人性化管理和智能化管理是高端度假住宅必須具備的要素。
根據項目的用地性質規劃有低密度別墅、高層公寓、星級酒店、商業中心等物業。
項目的居住產品主要集中在A-08地塊，分布了低密度別墅和高層公寓產品，A-10地塊價值最高可建低密度產高端權式酒店別墅產品，建議自持酒店部分不超過50%。
項目產品功能分區示意
市場參考——公寓麵積市場上主流麵積區間在50-110㎡之間，戶型以一房和二房為主，公寓市場需求有變小的趨勢。
高層公寓不建議做三房戶型產品
建議一房一廳的戶型產品為主，適當創新。
二房產品為輔，帶少量單房產品。
綜合以上對各物業類型主流麵積的調查，建議產品控製總價、縮小戶型麵積，不建議做三房公寓產品。
高速前進時代 海南精裝修度假產品如潮湧現
華潤石梅灣：占地12平方公裏，總建築麵積逾150萬平麵，投資逾120億，涵蓋頂級的度假配套。
華潤在此12年的精心打造，配以她最好的基礎設施
總結案例特征：城市遠郊，原生態豐富，規模較大項目，成功突破區域競爭，有以下規律和運作模式。
項目定位的關鍵點
別墅組團東南亞園林風格
主要針對別墅之間的私密性保障，設計上可通過植被、花園、水係、道路設置來打造其私密性
台地園林景觀主線：將流水、植被、小品圍繞該條主線配置，並將別墅劃分為若幹群落，形成有效區隔
駐足空間：設置相對分散的駐足空間，不伴隨道路設計，從而保證業主遊玩時的私密性
聆海聽風 品味從容……
主流網絡：海南搜房、新浪樂居和百度樂居是來島置業客戶信息獲取主要渠道之一。
網絡推廣投放策略
休閑會所臨近度假酒店+海灘：與住宅區保持一定距離，延伸度假的空間感與自由感。
景觀開敞空間：客戶視覺體驗的要點，設計上要大氣典雅具廣闊的視覺延伸空間，體現海洋元素。
餐飲配套：滿足的不僅是客戶的飲食需求，還應注重文化內涵的植入，增強客戶感知度
娛樂配套：要適當增強其藝術氛圍，提高項目內涵，迎合中長期度假客戶的藝術感知度
感受空間瞬間轉變 衝破製約時尚的枷鎖塑造獨特多樣灰空間 720°提高生活舒適度
灰空間：感受空間轉變 衝破製約的時尚灰空間之入戶處理：增強別墅的私家領地感
灰空間：大空間鬆散格局，減少隔斷對空間連續性造成的影響，更符合高度假品質的需求
灰空間之觀景休閑露台：室內外部分結合創造延伸感過渡空間融入適度變化可大大加強客戶對空間的感受
灰空間：界定﹑改變空間比例 獨特空間氛圍
灰空間：感受空間轉變 衝破製約的時尚
車位比建議公寓車位：1：1 別墅車位1：1

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