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高端大盤項目整體定位(ppt 159頁)

所屬分類:
項目管理
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項目整體定位
高端大盤項目整體定位(ppt 159頁)內容簡介
主要內容
必須明確的幾個前提——
城市大盤成功的關鍵因素總結(KPI)
KPI在本項目中的運用
本次報告思路
區域內規模大盤,氣勢雄厚
西工區核心區,客戶區域認知度較高。
豐富的自然、文化資源,厚重的曆史積澱感。
路網四通八達,便捷快速,周邊設有多條公交線路,通外市區各個方向。
恒大綠洲—3.5公裏、純水岸、千畝大湖城邦
房地產投資持續增長,占固定資產投資的比重逐年增加。
房地產市場供銷兩旺,竣工麵積逐年增長,需求在2007年爆發增長,08、09年政策調控,出現波動,整體呈上升趨勢。
隨著品牌開發商進駐洛陽,區域內開發進入拚實力、較品牌、比物業的競爭階段,洛陽房地產逐漸成熟。
中高端住宅認知區域——在西工、澗西河景、洛南新區等核心地段和景觀環境較好的區域形成聚集。
1. 西工區
洛河景觀和傳統的富人區認知,以及周邊便利的生活配套,共同提升了區域價值,成為區域內的首選居住地。
城市向南拓展的第一站,宜居的環境,新區未來的發展利好,形成輻射洛陽全市的吸引力。
東方今典—依靠最優的洛陽景觀資源,宜居的環境致勝
市政府所在區域,未來的城市核心,未來的發展利好吸引了全市中高端客戶置業,未來區域競爭激烈
泉舜財富中心—超級綜合體大盤,區位、規劃利好
已形成以王府井為核心的市級商圈,丹尼斯、某某、百貨大樓、上海市場、八角樓等區域級商圈。
王府井—— 輻射全市範圍,定位最高、人氣最旺、功能最全的商圈
依托周邊的成熟配套和商務氛圍,商務市場具有較強聚集性,已形成老城商務區和新區政務區兩個商務聚集區
從租金水平看,寫字樓發展尚處在起步階段
從需求看,老城區小麵積需求較多,租戶以草創期或成長期企業為主;新區形象較好,租金水平高,需求以大企業為主
第三產業比重低,且以流通服務業為主,未來產業結構仍不會有重大調整,高端寫字樓的需求在一段時間內不會出現劇增。
項目當前承接老城核心區域高端商務外溢的可能性較低
洛陽作為千年帝都和著名旅遊城市,四星級以上酒店眾多,主要分布在老城和新城的商務區。
淡旺季明顯,旺季以旅遊客戶為主,淡季主要依靠政府等後台客戶支撐。
商務會議是酒店淡季入住率的重要支撐,各星級酒店都有較好的後台背景和商務配置。
整體而言,作為旅遊城市,洛陽的酒店商務屬性重,缺乏主題,文化特色不足。
依托工業基礎發展的較多科研機構,衍生出高級科研人員這一主力高端消費人群。
洛陽礦產資源豐富,采掘業較為發達,大量私有礦產衍生的私有礦主這一頂級財富階層。
第三產業中與商貿相關行業占比最高,大型商貿業中心衍生的個體老板這一主力高端消費群體。
產品定位——戶型配比推導
項目靜態比準價格
項目動態比準價格
大盤開發KPI回顧
河南省副中心,曆史文化名城和生態宜居城市。
中原城市群的副中心、全國重要的裝備製造業、原材料基地和先進製造業基地。
整體經濟總量增長迅速,經濟實力在中部地區排名靠前。
人均GDP接近4800美金,房地產緩步步入平穩發展期。
產業結構呈二、三、一形態,第二產業優勢明顯
洛河為界,南北兩區,北區傳統城區,南區新興行政、商務中心。
西工區經濟最發達,商業氛圍最濃厚,中高端宜居住區。
加快新、老區融合,人口擴容,驅動房地產市場房展。
擁有豐富的山水資源,完善、便捷的交通體係。

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