花園推廣策略全案(ppt 208頁)

主要內容
“亮劍”佛山保利花園零八年度攻略
戰局——外部環境分析
佛山市場近三年發展形成新格局
禪桂的市場格局已經比較清晰，千燈湖板塊的市場高端地位已經確立。各個板塊之間的差距將會越來越大。
9月份之後，市場達到了波峰。過快增長的價格水平的確製約了市場需求。觀望情緒真實地影響了成交量。目前所有高端項目，高價位產品成交非常緩慢。
沒有一個項目日子好過，中海、某某、還有我們，都一樣。各開發商都在謀動，采取破局的措施，價格杠杆將是最重要武器
08年，市場供應量將大大激增，現有項目大量舊貨新貨，新項目將陸續推出市場
典型項目局麵分析之中海萬錦
對中海萬錦的策略分析
典型項目分析之某某金禦華府
典型項目分析之08年即將上市的新項目
新項目普遍高地價
典型項目分析之幾個已經降價的項目
宏觀環境分析的小結
戰局——內部形勢分析
銷售情況回顧
推售情況總結
曆史推售的經驗梳理
08年任務分析
08年任務分析——華南公司發展的支撐
所以，保利花園在08年必須快速銷售、快速回收資金，否則公司的發展就將出現問題。
08年，90B的都是大戶型，三種戶型加上一種複式產品，麵積區間133-200平。
總價區間在100萬—200萬，所以，基本目標客戶群體以中高端客戶為主。
項目目前處境
戰略
幾點考慮
為什麼要安撫前期客戶
補償多少
推新貨如何調低價格
調到什麼程度？
戰略——整合
戰略——營銷主題
07推廣主題的側重：項目品牌導入、產品特點導入
保利花園係列的升級
品牌導入
項目品牌導入
售樓部開放
樣板房開放
賣點：陽光車庫雙入戶大堂
誠意登記
認籌
開盤
統一指示性標示
客戶分析——來源
客戶分析——職業
客戶分析——獲知項目途徑
客戶分析——購房目的
客戶分析——置業次數
客戶訪談實錄
客戶態度與情緒的分析
佛山、南海客戶的個性特點
旺市也好，淡市也好，決定一個項目的價值的要素，或者客戶最關注的方麵——兩點
08年我們有兩條主線
這是一個規劃一天一天正在變成現實的區域
07年千燈湖區域內重大利好
廣佛一體化：步子越邁越大
現在這裏是南海的中心，未來這裏或將成為廣佛都市圈的中心
金融商務區是廣東金融強省“七大基礎平台”之首
有沒有可以與之類比的區域？
珠江新城
這個中心的特殊性
定位
完成全過程的炒作
係列廣告語
區域價值篇
區域變化篇
保利花園產品
戶外牌
圍牆
現場互動
生活手冊第2期
主線一
主線二
主線三
主題總結
戰略思想
戰術
戰術——蓄客手段
輻射的區域
付費的
自設的
大瀝增加一塊、禪城增加一塊，海八路開通以後，海八路樹高牆，增加現有廣告牌的背麵。
加大電視投放——南海、禪城
首次蓄客短信客戶
新增直投郵件——高端居住區
新設方式——覆蓋高端場所的定擺
保利生活圈VIP客戶的繼續滲透
業主關係之老業主座談會
奧運倒計時
戰術——營銷活動
年度大活動的動機
年度大係列活動——”發展中的南海與崛起的千燈湖“
活動總結
戰術——兩點一線
兩點一線是08年的關鍵
兩點一線
售樓部周邊深化包裝
海五路立形象牆
私家路包圍牆
停車場入口立形象牆
新板房——地中海
新板房——中式
新板房——新都會
待現場完全整治到位，能夠以一個全新的形象展示後，我們再正式全麵啟動大規模投放
90B區工程進度表
第一步、2月24日起開始封盤，正式開始蓄新組團的客
預計推售時間——4月中旬
再次推出多層——4月下
預計推售時間——6月下旬
預計推售時間——9月末
預計推售時間——12月初
總推售統計
齊心協力，08年打一場漂亮仗！

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