天倫琥珀名城項目整體定位與發展戰略研究(PPT 128頁)

鄭州天倫楊君劉項目發展戰略及項目定位
項目研究的工作階段劃分
我們的研究思路和方法
項目報告的結構思路導圖
項目界定
項目區位分析——位於城市邊緣地帶，片區具備良好的發展前景
地塊四臨及資源——地塊自然資源一般，周邊建築景觀較差
交通狀況分析——外圍具備較好的交通條件和利好因素，現狀道路相對較差
項目限定條件
周邊配套情況分析——目前周邊各項配套設施尚不完善
項目屬性界定
問題結構化分析
本項目的R1（非期望結果）和R2（期望結果）分析
項目核心問題提出——如何解決從R1到R2的矛盾
市場背景
宏觀經濟分析——城市簡介
宏觀經濟運行狀況——經濟發展各項指標
高速發展階段的房地產特征——研究鄭州處於的房地產發展階段
鄭州房地產近年來市場供應和銷售麵積增幅較大，整體房地產價格小幅上揚
2004年以來的宏觀調控對房地產市場有深遠影響，價格震蕩升高
城市規劃格局——北擴東移的發展戰略
鄭東新區高起點的規劃設計，政府政策的大力支持，使得東部房地產炙手可熱
宏觀房地產市場分析的主要結論
市場供給——板塊特征明顯，發展不均勻，東區和北區市場占有率較高
市場供給——各片區供應量及走勢情況
國內知名企業聯合托市，鄭東新區樓盤素質遠遠領先，客戶更關注未來發展前景
配套完善、都市味濃，土地稀缺、地價高昂，中心區成為高層集中區域的代名詞
行政區的延伸地帶、市場占有率大，北區樓盤產品形態差異化特征最為明顯
北區南段——良好的區位和配套催生市場中高檔樓盤
良好的區位優勢和滯後的配套設施相互影響，北區中段產品形態差異最大，市場供應豐富
北區北段——優質的自然資源和不可複製的人文資源，頂端的別墅，頂端的富豪
區域內工薪階層主導西區房地產發展，購買力不強和輻射範圍小製約了樓盤檔次提升
居住人口少、產業優勢不明顯、配套不完善，東南片區的發展更多依賴於整體市場發展和鄭東新區的帶動
分析結論及啟示——住宅市場供應格局
分析結論及啟示——住宅市場需求狀況
分析結論及啟示——房地產發展態勢
客戶訪談的主要觀點——1
客戶訪談的主要觀點——2
專業人士訪談的主要觀點——1
專業人士訪談的主要觀點——2
訪談主要觀點提煉及啟示
片區現狀條件及項目資源條件
傳統的多層產品受到市場熱寵，區域配套不完善成為目前製約大盤發展的最大障礙
經濟型低密度產品暢銷，中高端客戶對區域認可度較高，創新的產品在市場上屢獲成功
未來片區主要供應和競爭樓盤
片區市場地位挖掘和競爭格局分析
突破案例借鑒和機會分析
案例借鑒和開發模式的突破——如何從市場中突圍？
案例借鑒——無錫某某魅力之城，國際街區生活主張
案例借鑒模式——杭州浪漫和山，“山穀.純現代house”，由產品演繹生活形態
浪漫和山——賣的不是別墅，而是一種新的生活形態，中產的、國際的、創新的
案例借鑒模式——陽光棕櫚園，“日子緩緩，生活散散”的地中海城邦生活意境
漫畫陽光棕櫚園——漫畫營銷演繹地中海城邦生活
案例借鑒模式——廣博星海華庭，巧借名盤帶動的片區效應，控製總價，進行價值差異化
幾種突破模式的對比和借鑒分析
重新回顧和思考——我們對市場分析和項目評價之後的思路梳理，以及對機會的挖掘
地塊Swot分析——對項目各項因素的評價
地塊因子分析——地塊自身資源的匹配度及本項目自身檔次的限定
客戶分析——對鄭州市民階層的劃分
不同階層的購房案例和置業特征分析
項目客戶的初步界定
客戶初步界定—中高端客戶階層的置業特征分析和現狀分析
從市場中發現中高端市場的機會和突破點
項目要形成的比較競爭優勢突破點——中高端產品
比較優勢案例提示——我們如何從產品上打贏對手？
客戶初步界定—中端客戶階層的置業現狀分析
中端市場競爭突破點的分析——比較優勢
整體發展戰略
項目整體發展戰略的製定——關鍵點和約束點回顧
項目整體發展戰略的製定——指導項目開發的指引性戰略綱領
開發戰略的分項描述——競爭應對策略
開發戰略的分項描述——品牌促進策略，項目銷售始於品牌，止於品牌
彈性發展的開發策略——以不變應萬變，以時間換空間
項目定位
定位核心問題的解決模式
本項目客戶定位一——高端產品的客戶定位
本項目客戶定位一——中高端產品的客戶定位
客戶AIO分析
片區物業檔次——中高檔次的物業品質有很大的上升空間
片區物業檔次——檔次與品質脫節導致銷售受阻
片區物業檔次——中檔次及中高檔次的物業品質差異較大
本地市場品質和檔次較為領先的樓盤一覽
本項目物業檔次——中高檔次高品質
為什麼要做中高檔高品質物業？
中高檔高品質的解決思路和目標
物業功能——符合客戶需求、差異化競爭和產品創新的原則
功能定位——明確各功能的作用，確定項目主次關係和發展方向
產品定位——少量的疊層別墅是本項目產品製高點，形成項目的明星產品
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