某北城新區項目整體定位與發展戰略報告(PPT 173頁)

項目分析思路
臨沂位於山東省南部，與北京、上海距離在500公裏以內，是全國排名第三的商品集散地及貿易中心
區位——處為發展中的政務新區，政府部門已經遷入，區域價值認知感已經形成
配套——交通路網發達，但公交班次及商業配套缺乏，入住率低，形成區域陌生第一印象
地塊指標——項目處於南坊中央位置，地塊方正，中等規模，無強勢景觀資源，容積率及產品類型均無限製
地塊周邊——東西兩側為政府公務員社區及還建房幹擾；北側為城市拓展用地，目前還未規劃；南側為政府保留用地
項目屬性界定——政府新區、無強勢景觀資源、中等規模的房地產開發項目
世聯對開發目標內在邏輯的解析1——短平快是項目首要前提
世聯對開發目標內在邏輯的解析2——精品核心關注於產品力和營銷力的提升
因此項目核心目標在於去化；但麵臨著市場諸多方麵的約束和挑戰
市場占位——受到還遷房和定製房的雙重擠壓，村民、公務員等客戶被分流；向上擴充客戶群將是項目現實選擇的方向
區域分析1——目標客群看好南坊未來的發展，但片區的交通設施、生活配套、以及片區人氣成為購買的重要抗性
區域分析2——南坊是市場熱點之一；片區住宅用地的容積率指標普遍較高，小高層、高層將成為市場的主流供應產品
競爭分析——市場熱點現階段主要集中在濱江板塊和市府板塊，對周邊進入南坊的置業客戶形成有效攔截
項目問題歸納及核心問題的界定——競爭是項目2-3年開發周期內最為關鍵的問題
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