廣州TIT紡織服裝創意園發展策劃方案(PPT 115頁)

前言
TIT紡織服裝創意園的三大戰略定位
TIT紡織服裝創意園的三個功能層次
TIT紡織服裝創意園的三大功能中心
TIT紡織服裝創意園的五大功能分區
TIT紡織服裝創意園的八大重點項目
項目位於廣州市海珠區新港大道北側，屬於城市核心區域
項目現狀為工業廠房，建築麵積約為3.5萬平方米，內部綠化較好，環境宜人
策劃目標：實現工業廠區向“紡織服裝創意園”的升級
報告結構
項目位於廣州城市中軸線上，處於海珠區新港科技文化經濟帶，屬於會展經濟圈可輻射範圍
園區西鄰藝苑路，南接新港中路，北連琶洲大道， 東鄰赤崗北路，靠近客村和琶洲地鐵站，交通極為便捷
項目周邊視野開闊，處於城市景觀中軸線上，能坐享大量城市頂級景觀資源
項目內部綠化水平較高，形成了多層次的綠化格局和生態氛圍
悠久的紡織服裝產業文化沉澱以及周邊豐富的文化資源為創意型園區的發展提供了寶貴的人文環境
大量保存完好、建築形式多樣化的工業廠房為廣州市沉澱了寶貴的工業文化遺產
項目優勢總結
英國創意產業的發展主要得益於政府的積極推動，成為僅次於金融服務業的英國第二大產業
通過完善的功能，挖掘文化創意產業的“群聚效益”，放大集聚效果
創意產業數字化和政府的支持對創意園的發展功不可沒
具有優越的地理位置，悠久的曆史沉澱，保存較完備的建築風格
以時尚發布和創意辦公為主，輔之以相關的商業配套功能
從規劃上賦予各功能形態不同的主題，強調將曆史遺留建築融入現代時尚
強調利用所在區域的資源優勢，發展主線為：外灘18號＋新天地＋田子坊
從1992年至今，已經成為世界三大商業油畫生產基地之一
改變傳統油畫生產方式，創新“畫家+企業”生產模式，實現創意與產業的結合
為促進油畫業的高速發展，設置高度關聯的多元化功能配置形態
產供銷一體化的完整產業鏈、政策扶持以及大量民間資本的注入對烏石埔的發展起到巨大的作用，但政府支持力度、包裝宣傳效果是發展過程中的不足之處
798由廢舊廠房改建，以鮮明的時代特色結合新的產業模式，成為北京SOHO藝術聚落和新的文化旅遊景區
798工廠以藝術機構、大型展覽和創意辦公為主，輔之以相關的商業配套功能
798藝術工廠充分利用了原廠區空間關係清晰，建築實用、可塑性強的特點，將現代時尚融入其中
在政府關於798發展議案中，強化了798的五大價值，致力打造中國藝術的CBD
8號橋上海時尚創意中心原為上海汽車製動器廠，現已成為著名的創意產業區，出租率達9成
8號橋以創意公司、店鋪和大型商業活動為主，輔之以相關的餐飲娛樂配套功能
8號橋重點保留了原有區域的建築風貌，並注入新的元素，成為上海新的城市景觀
8號橋創意區二期作為上海盧灣區重點建設的精品特色現代化園區， 打造時尚創意孵化器
以服裝產業為主題，規劃相關工作和生活配套服務功能區
海珠區是廣州南拓的橋頭堡，新中軸線、琶州商圈和廣州信息港的落戶使海珠成為廣州未來的都會中心
本項目依托珠江新城輻射，通過二號發展軸與中大商圈和琶州商圈相連 ，承接城市向東向南發展的趨勢
項目位於廣州新中軸線與珠江交彙處，將成為最重要的城市節點之一，對本項目景觀效果要求較高
項目區域南側有大片城中村，片區形象較差，功能單一，通過本項目的開發可帶動其改造
戰略定位之一：珠江南岸具有良好城市形象、帶動周邊土地功能完善的新城市中心
紡織服裝產業鏈
我國紡織服裝產業在全球價值鏈中處於附加值較低的生產環節
研發、設計和營銷環節是提升中國在紡織服裝產業鏈中地位的關鍵
廣州市在紡織服裝產業鏈條中的地位：集散地型的紡織服裝專業市場，缺乏設計研發環節
中大紡織商圈和流花服裝商圈是國內最重要的麵料、輔料、服裝商圈，是全國性的產品集散地
中大紡織商圈和流花服裝商圈存在的問題分析
四季青服裝市場是全國最大的服裝集散地之一，拉動區域相關產業綜合發展
由多元經營向專業化服裝市場轉變，品牌價值向產品研發、展示、流通等上下遊產業鏈延伸
四季青服裝專業市場功能構成中經營用房占主要，其次為商務辦公及生產物流倉儲，再次是休閑配套
項目發展機遇
戰略定位之二：進入紡織服裝產業鏈戰略環節的製高點
從城市需要、紡織服裝產業鏈升級需要和創意園一般功能構成規律借鑒三個角度，綜合得出本項目區域的備選功能
從眾多的備選功能中進行篩選，確定最適合本項目定位和自身條件的功能組合
以“文化交流”、“研發設計”和“品牌傳播”為核心功能，形成核心功能——延展功能——配套功能三大功能體係
項目範圍內總建築麵積3.5萬平米，建築布局嚴整，環境良好，許多建築有保留價值
廠區內建築的使用狀態可分為正在使用、廢棄廠房、改變用途以及部分廢棄危舊建築
廠區內建築原有的風貌、布局、工業元素等不僅要保留，還需要深入挖掘，使其具有新的功能
“無錫建議”的出台使工業遺產保護快速升溫，廣州目前在此方麵的工作尚未深入展開
戰略定位之三：廣州紡織服裝工業遺產保護利用的先導
空間布局：五大功能分區
重點項目之一——紡織服裝行業協會
重點項目之二——紡織服裝品牌總部
重點項目之三——服裝設計師工作室
重點項目之四——紡織服裝產品博覽
重點項目之五——紡織服裝行業論壇
重點項目之六——創意園會議中心
重點項目之七——時裝模特大賽
重點項目之八——創意園配套酒店
紡織服裝創意園區功能與周邊功能的融合、互補和共生
三大戰略定位
發展策略之一：細化紡織服裝行業分工，做專業化、高端型紡織服裝創意產業
發展策略之二：通過將園區打造成為服裝行業時尚最前沿的堡壘，吸引優秀設計師和著名品牌進駐
發展策略之三：充分利用“退二進三”的產業政策，結合城市發展規劃
發展策略之四：借助園區在城市中的地理優勢與創意園區的紡織服裝特色發展園區旅遊休閑功能
發展策略之五：利用傳媒、藝術等工具放大園區對外知名度，展示紡織服裝特色園區風采
發展策略之六：通過組織籌辦紡織服裝創意產業的相關活動突出園區特色
發展策略之七：結合紡織服裝創意產業特點搭建三大資源平台，發揮平台的基礎作用，整合區域資源
發展策略之八：與周邊區域功能合理組合，實現創意園與區域周邊功能的融合與共生
發展策略之九：關鍵單位和設計工作室的進駐對紡織服裝創意園的發展至關重要
本項目可能的盈利點
本項目用地麵積為9.2萬平方米，總建築麵積為3.46萬平方米
從項目所在區域，考慮創意園區所處的發展階段，進行租金分析初步估算
預估開發成本為9278萬元
計算期為11年，從純粹收取租金獲取經濟效益的角度考慮，預估投資收益率為7.53%，
創意園的成功開發有利於增加城市與國際接軌能力，提升城市形象，增強城市競爭力
創意園的成功開發有利於完善城市旅遊係統，成為居民、遊客休閑旅遊目的地
創意園的成功開發有利於打造環境優美舒適的一河兩岸核心展示麵
創意園的成功開發有利於保存城市記憶，形成區域內人和建築的和諧統一
創意園的成功開發有利於帶動周邊社區配套產業的升級，提高就業，增加稅收
項目效益綜合評價：多方共贏
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