某生態文體園項目整體定位及發展戰略課件(PPT 107頁)

報告終稿補充內容
旅遊熱點城市，具有強勢景觀資源的大規模旅遊地產項目
客戶問題決定著產品形式、項目主力客群及項目核心競爭力的打造
麗江人口結構：古城投資者和經營者成為麗江常住高端人群，國內外遊客為日常消費人群
本地納西人收入水平較低，多數依靠宅基地建房，該類客戶置業內在驅動力不足
在麗江的外來商戶購買能力強，具有較強的購買欲望，同時對房地產產品具有較深理解
在售樓盤數據顯示，度假投資客戶是麗江高端度假物業的主要消費群體
度假投資客戶購買主體分為兩類，以個人購買為主，是項目核心客戶
受政策、消費習慣等因素影響，國外客戶在麗江購房的現象並不多見，短期內難以成為主體
找準客戶、掌握不同階段各類客戶對於項目意義在於找到項目市場支撐
中短期客戶定位：以外來商戶、度假投資客為核心客戶、高爾夫球客是重要客戶
中長期客戶定位：
客戶演變過程：客戶結構將以全國度假客戶為核心，並向多元化、高質量逐步演變
通過上述分析，本項目目標客戶分為以下4類
國內度假投資客：雖然財富層級較高，但總體而言仍然關注麵積控製且對產品品質較為注重
高爾夫球客：關注球場質量、會籍、配套及整體的環境，需求麵積以經濟型為主
國外客戶：喜歡麗江的城市人文環境，關注社區的文化氛圍及配套功能的完整性
外地經營商戶：存在中長期居住的需求，對於麵積需要較大，滿足養老及資產保值需求
目標客戶特征描述
以客戶特征為基礎，綜合麗江市場、成熟度假物業市場規律確定項目產品定位
項目產品定位依據：該定位是基於現有的市場情況，因此對於啟動區具有較高借鑒意義
項目產品定位主要依據
由於麗江度假市場不成熟，單純分析麗江市場無法獲得充分市場依據，因此需借鑒成熟度假區產品演變規律
非度假時期的處置——別墅閑置，因此不能過大，否則資產浪費
度假產品規律總結
小獨棟案例：海南度假市場小戶型實踐，收到很好的市場效果，戶型設計通過大麵積的灰空間來提高度假舒適度，獲得客戶廣泛認可
綜上：項目啟動區產品建築風格充分融入納西建築文化；戶型采取市場主流，趨小，控總價
中國旅遊度假最成熟的海南、雲南，由於發展階段及依托的資源基礎，形成明顯的引力差異
在麗江，所有的遊客都在麗江尋找一種與城市完全不同的生活方式
所以麗江真正魅力在於：文化背景下的現代休閑生活方式
本項目要依托於未來國際化、高端化、多元化的發展趨勢，承接度假升級
因此從客戶心理訴求出發，抓住麗江旅遊升級的機遇，依托文化背景，構建項目核心競爭力
基於市場、承擔功能、案例三方麵，導出本項目的開發策略
項目開發模式——
通過麗江度假市場功能研究所得，功能整體分類如下：
整體功能布局——解析1
整體功能布局——解析2
規劃布局理念一：“一軸三區，自然過渡”
規劃布局理念二：“動靜分離、和諧鄰裏”
規劃布局理念三：“度假住區，點綴其間”
整體功能布局示意：一軸、三區、四片
根據市場去化速度及本項目規模，將項目分為3大期，分批推售
開發分期區域選擇：
項目整體規劃分期及體量安排
挖掘納西文化的精髓
納西民族的起源
居住理念發展：每一次居住形態的變化，都反應著納西人的生活理想和意識形態的變化
隨著農耕時代的發展，木楞房逐漸被淘汰， 之後“三房一照壁”的“宅院”整整影響納西人近千年， “宅院”已然成為納西人生命的靈都
在納西院落內——
但反觀麗江新建築，院落精神內涵無存，新材料和建築形態現代化蠶食著彌久留新的院落文化
場所精神缺失導致整體魅力喪失，有形無神，靈動點綴物的缺少致使產品缺少核心吸引力
代表項目悅榕莊，意境氛圍感較好，但風格上納西元素運用較少，無法展現納西文化精髓，產品與大環境脫節
那麼我們從一個新的視角：重新審視納西文化之源（以玉湖村為切入點）
材料原生、就地取材
親近自然是納西人樸實的願望——
圍合布局，私密與開放的一步之遙，隱藏著出則繁華、入則私密的玄機
院落作為納西人生活的重要載體，是納西民族精神寄托，心靈淨地
因此，自然、私享空間與心靈淨地的基因永久的印刻在納西院落內，也成就了麗江獨特魅力
總結：納西文化挖掘思考路徑
所有文化的屬性及載體將為項目規劃和功能組合服務，以提升項目整體價值內涵，引起客戶的廣泛共鳴為核心目的
動靜區規劃采取“合而分”原則 ，注重人與自然之間的和諧
圍繞自然資源為中心，強調人在自然中的體驗感，實現最大化親近自然的居住理想
功能設置突出自然生態，設置田園觀光、高爾夫和養生居住，實現社區整體上與自然環境融合
規劃設計注重對陽光和雪山景觀的占有，利用自然
依東山坡特殊的地質地貌，因勢造型，設置特色功能形式，與自然融合
建築材料及植被選取盡量采用原生材料及本地化，避免過多人工雕琢的痕跡
社區養生住宅注重私密空間營造，突出專屬空間帶給人們的舒適感
會所弱化高球服務功能，突出休閑服務，形成獨立的個性服務的私享空間
不同功能間相對封閉、區隔開來，實現大眾服務功能的私密化，提高尊貴感
通過外部景觀利用，實現人與自然的和諧對話，觸動現代人內心浮躁的琴弦
讓社區每個角落，都建立與自然溝通的場景，體驗自然，感悟心靈
在私密院落內設置SPA功能，在雪山景觀背景下，放鬆身心，淨化心靈
根據中期溝通達成共識，商業地塊主要承擔3大功能，布局示意如下：
啟動商業部分指標
高爾夫會所與麗池會所結合使用的可能性
高爾夫會所功能空間規模借鑒（1/2）：美國，佛羅裏達東海岸，旗魚尖（Sailfish Point）俱樂部
高爾夫會所功能空間規模借鑒（2/2）：美國，佛羅裏達州Bonita Springs，鵜鶘窩（Pelican’s Nest）俱樂部
通過案例對比借鑒，設置本項目基本的高球功能空間大小
結合麗池會所功能設置，本項目3000平米麵積分配如下：
高爾夫球會布局KPI
會所意向展示
文化商業街發展計劃：
文化商業業態及麵積區間
5000平米商業功能分配
主題為院落文化商業街區，商鋪圍繞公共中心環形布置，並注重對雪山景觀的利用
因此：本項目文化商業整體規劃布局
商業空間1——錯落有致，曲徑通幽的商業街區布局營造出別具風情的活力空間
商業空間2——室內商業功能設施室外化，與周邊環境相互融合
商業形式——以底商或獨立一至二層商業為主要商業形式；並突出各具特色的納西風情
商業業態——以高檔休閑餐飲、精品工藝製作展示為主，烘托高端休閑度假消費氛圍
商業氛圍——特色小品不僅引人駐足，同時營造出一個輕鬆的休閑度假氛圍
啟動區商業業態及麵積
啟動商業意向

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