某集團莆田仙遊項目整體定位與物業發展建議報告(PPT 171頁)

ART-DECO風格強調建築物的高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢 ，適合項目塑造高端形象
【產品組合建議】三房為主力戶型，兩房為重點戶型，適當布置高端樓中樓產品，規避四房產品風險
【產品配比】三房為主，通過不同麵積段進行產品區分；適量兩房填補市場空缺，樓中樓產品拔升項目形象
【供需及銷售量】120-140㎡供需兩旺，占35%以上；另外，70-80㎡區間存在較大市場機會
【供需套數】三房是市場主流產品，其次是兩房，公寓、四房和樓中樓非市場主流產品
【公寓】市場消化速度慢，消費者投資意向極低，因此本項目不建議規劃酒店式公寓產品
【其他鄉鎮客戶】大部分在外經商，家有自建房，為進城、教育置業，總價承受能力不高
【別墅】市場上別墅銷售情況良好，且市場的潛在需求量大，本項目適當規劃別墅既可提升形象又可實現一定的利潤
【縣城客戶】主要以公務員、教師為主，可接受總價60萬以內，需求三房為主，注重生活配套及社區環境
【商業價格測算】通過與市場項目的比準，預估本項目沿主幹道商業銷售均價20000元/㎡，商業是利潤的主要來源
【商業價格測算】通過價格折減規律，外街二層商業售價12000元/㎡，一層內街售價為14000元/㎡，二層內街售價為8000元/㎡
【商業價格測算】通過價格折減規律，本項目次級道路商業預估售價14000元/㎡
【客戶總價區間】市場兩房總價區間25-62萬，三房38-62萬，四房71-80萬
【客戶構成】主流購房群體為縣城、榜頭及其他鄉鎮客戶，職業構成以生意人、教師、機關單位為主，且購房區域性較強
【樓中樓】具備稀缺性及創新性，可拔升項目形象，建議本項目規劃少量作為“樓王”產品，並通過麵積贈送提高性價比
【榜頭客戶】主要為仿古家具私企業主及高級技術工人，置業目的為進城及教育，關注點為教育和社區配套
【溫泉入戶】成本過高，且後期維護工作較繁瑣，不建議采用
【銷售率】70-80㎡和100-110㎡銷售率最高，其次為90-100㎡ 和120-130㎡ 的產品
【銷售率】三房供銷兩旺，兩房供應低於三房，但銷售速度理想，有一定市場需求，四房及複式由於總價問題銷售率偏低
【高層均價測算】按照30%基本利潤率進行返算，純計算住宅部分，住宅保本銷售均價6694元/㎡
三個景觀組團設置不同的主題與功能，營造“異步異景”的園林景觀空間，提升社區居住品質
與水景相結合的棧橋設計，采用木質、玻璃或原天然磚石材料，體現天然質感
兩房布局緊湊，加大贈送麵積，增加居家功能空間，優化產品布局
為了提高性價比，考慮當地政策執行嚴格，可用的偷麵積方式有限，主要以“擦邊球”進行最大化贈送
為提升宅的附加值，建議嚴格控製麵積或提高附加值，可考慮地下空間的充分利用
主入口沿主幹道設置，氣派入口廣場對外凸顯城市意向與強烈昭示，彰顯社區氣派和高檔形象
主要發力點
主要通過屋頂造型、裝飾線條以及底部石材的運用來塑造ARTDECO三段式建築結構，體現品質感
於項目西南角設置兩層商業旗艦，並引進商業主力店進行經營，提升沿線商業價值；前期作為項目營銷中心，後期整體出售
五華提出的目標：打造標杆產品，實現當地市場最高價，通過126-1地塊前期快速開發回現，取得後續整體300畝地塊
五華集團莆田仙遊項目整體定位與物業發展建議報告
產品定位原則：抓市場主流，控製總價，並通過贈送保證舒適度
以仿古家具為支撐帶動區域經濟發展，私營業主多，藏富於民，消費能力強，但由於城鎮化水平低，高端消費外溢
企業及取地背景：市場一定知名度，通過項目開發帶動後續地塊取得
住宅主要發力點
住宅戶型設計建議要點
住宅擔當市場領導者角色，樹立區域高端產品價值標識，突破區域現有價格體係
住宅核心問題：如何實現高於區域20%溢價，實現高於市場1300元/m2
住宅的價值主要通過自身產品力及附加值的提升實現
體驗式展示4部曲，充分展示項目全新生活方式
體驗第1站：沿東一環路一側前期展示以外圍展板、綠化為主，結合宅連店底商，展示城市意向，形成自我領域感；集中式商業引進主力店提升整體商業價值
體驗第2站：大氣、個性化的營銷展示空間，通過外立麵、形象崗及內部裝修製造豪宅感，震撼客戶
體驗第3站：宅連店及高層間的園林空間，利用別墅庭院及景觀小品、高大植株的設置，打造園林景觀展示麵
體驗第4站：宅連店別墅樣板房，體驗尊貴便捷的生活方式；高層樣板房，體現產品優勢
充分利用底層架空進行綠化，形成半開放的綠化空間，延伸綠意入戶，並可適當與水係相結合，豐富景觀視覺
充分考慮到夜景燈光效果，避免使用冷色調燈柱
入口廣場運用相對整齊的行道樹和花壇、植被等體現出氣勢，並加以水景及雕塑呼應，形成儀式感，給業主尊貴感
全國各品牌開發商景觀打造要點總結：重視水景和園林細節打造，營造濃密、多重、立體化園林景觀
全國房地產典型開發企業高層外立麵特色研究
內側沿溪道路不設置商業，建議在地塊西北角設置2F會所，樓棟適當轉向保證景觀麵及拉大間距
凸顯社區高品質住宅形象的歐式風情園林打造核心要點——品質感、精細化
利用架空層設計挑高入戶大堂，並按照星級酒店標準精裝，打造奢華、尊貴、氣派的入戶大堂，並配以大堂管家服務，營造尊崇、溫馨的歸家體驗，拔升項目豪宅形象
原有方案存在問題：商業體量最大化，但存在消化及價值實現問題，住宅普通兵營式排布，景觀及地塊價值沒有充分挖掘
發展戰略
各戶型設計要點
合肥桂花園建築采用經典的歐陸風格外立麵與細致的構件搭配，錯落、凹凸變化，整體風格清新典雅
合肥百合公寓——穩重、大氣的ARTDECO風格，三段式結構、高低錯落建築頂部造型、從建築用材到細節體現高品質感
啟動區產品細分：少量兩房作為嬰兒產品，以小麵積三房做為現金牛產品，宅連店作為標杆拔升整體形象
啟動區推售鋪排：建議啟動區分2期推售，一期產品約340套（含18套宅連店別墅）
啟動區範圍必須避開高壓線，另根據價值標杆產品搭配相對較弱產品的原則確定啟動區
啟動區規劃有2棟兩梯六戶、2棟兩梯四戶產品及18套宅連店產品，商業部分包括3F集中式商業及沿街底商
啟動區高層以小麵積戶型為主力，三房占78%，主要以95、115㎡小麵積三房為主
商業價值實現模式
商業導視牌及廣告牌、立柱牌、街區綠化小品等強化商業氛圍，建立強勢的區域標識形象
商業的體量及形態未確定，但須根據溢價程度、銷售難易進行取舍
商住分離，互補幹擾，別墅有獨立地下室可直接入戶
商家驗證1：中小規模特色餐飲有一定進駐意向，但單純依靠中小規模餐飲不能帶動整體商業
商家驗證2：百貨類進駐意向低，超市、影院及娛樂類均不具備單獨驅動能力，因此建議選擇複合業態
四線產業型小城市，擁有一定環境優勢、中大規模、高地價商住項目
在仙遊市場，現階段客戶對水景、園林景觀的豐富性及參與性等關注度高
在保障品質的前提下，注重成本控製
地塊內部相對平坦，與周邊道路高差3-5米，東臨瑞溪，西近東一環路，北麵緊臨水鄉麗都，南麵為開發商後緒意向地塊，北麵有高壓線橫穿
城鎮人口基數大，城鄉一體化進程帶動城市人口增加，且隨著產業發展帶來大量流動人員，促進住房需求增長
基於領導者的市場占位，本項目主要可通過自身產品力打造及附加值提升實現溢價
大三房在保證較舒適居住尺度基礎上，通過多種創新進一步提升舒適度
大四房是項目中的明星產品，充分挖掘產品舒適度，營造大尺度多功能的高品質居住感
宅連店產品應注重宅與店的空間關係，宅與店相對獨立，且保證宅的舒適度，後期采用可分可合形式進行銷售
宅連店作為本項目的創新產品，具備標杆作用，建議控製麵積，通過贈送提升附加值，保證舒適度
宅連店作為標杆產品，是項目的形象麵，結合底層商業打造，形成項目獨特的風情
客戶定位：主抓本地中高端客戶，兼顧剛需及改善型客戶
對於緊湊型戶型，減少大而無用的麵積，提高功能空間的使用率
對於舒適型戶型，削減非必要功能空間，節省交通麵積，同時可適當增加進深
小三房通過精準設計，戶型緊湊，實用麵積集中，減少麵積浪費，通過一定創新提高性價比
小區景觀步行道應強調蜿蜒曲折、曲徑通幽，曲線步道營造移步換景的豐富園林空間
市場其他產品：麵積控製較好，戶型附加值不高，功能空間單一，無明顯亮點
市場現有2房：除陽台、凸窗、花池外無其他贈送形式，空間布局有待優化
市場現有3房：戶型麵積120㎡以上，贈送形式以凸窗和陽台為主，2個以上陽台；3+1房較少，贈送空間改造的實用性不大
市場現有4房：戶型麵積130㎡以上，基本無贈送
市場現有別墅：麵積200-350㎡，雙拚、聯排為主，贈送麵積方式單一
市場現狀掃描：現階段市場上各樓盤建築外觀打造上精細化不足，未真正體現出高檔樓盤的品質感與外豪形象
市場現狀掃描：目前仙遊市場各樓盤對社區的園林景觀打造較粗糙，精細化不足
市場目前產品基本做到南北通透，以兩梯四戶為主，部分資源好的位置設置一梯兩戶
市場立麵普遍品質感差，客戶偏好暖色調，注重尊貴感
市調成果溝通會後開發商需要世聯解決的問題：
建築外牆材料建議選擇外牆貼磚，底部局部使用石材，以提高品質感，豐富立麵形象
建築色彩以柔和明快的暖色調為主，局部點綴明亮色彩，體現高品質感，消除區域陌生
建議選擇超市、餐飲、娛樂共同驅動的形式發展集中式商業
所有戶型必須做到主臥朝南，客廳朝南或者朝景觀，南向麵寬隻給臥室或客廳使用
整體檔次定位：與城市高端住宅形象相對應的精品商業配套，並具有一定的特色
方案比較：綜合經濟效益與方案優劣勢，建議優選宅連店方案
景觀節點延續景觀主軸的對稱性，中心景觀節點以圓形花壇或噴泉為主體
本項目物業類型
根據價格預判，得出本項目商業排布大致如下；由於項目周邊區域目前商業氛圍不足，本項目商業基本靠集中式商業進行驅動
桂花係——綠城延續長度最長的一個係列，低密度、高綠化率，以4-5層洋房為主，間以小高層
樓中樓采用客廳挑高的方式增加空間的通透感，並通過精裝提升其舒適度
次幹道兩側：通過集中商業的帶動，結合濱水資源，設置特色化風情商業街，打造特色風情商業街
歐式風情園林設計要點
水係作為園林的點睛之筆，沿主景觀帶布置，並形成局部的小水景
沿東一環路內街：打造體驗式特色風情商業街區，提升商業環境中的休閑價值與景觀價值
沿東一環路外街：展示城市意向，界定領域邊界，住宅底商退台綠化處理，減少商業對住宅的影響，增大室外空間，增加行人的駐留性及駐留時間
沿景觀軸設置3個景觀組團串聯核心景觀帶，以綠化植被結合2個重要景觀節點，結合入戶景觀，豐富園林整體的內部空間
注意對於排水管、空調機位、水箱等細節的處理，可在基本不大量增加成本的基礎上大力提升項目的品質感
電梯廳部分實例及參考圖片
百合係——追求典雅、穩重、大氣的古典主義或ARTDECO風格，多為高層，體現品質感與尊貴感
社區內部景觀廊架、燈飾、雕塑等小品在細節上體現園林景觀的品質感和精細化、特色化
空中庭園部分實例及參考圖片
結合項目整體定位，建議項目打造歐式風格園林，通過儀式感的增加客戶的尊貴感，提升項目品質與形象
綜合比較，由於溢價不高且銷售難度較大，商業部分不建議設置內街
綠城打造的公寓產品可以分為可以分為桂花係、百合係五大代表係列，其中百合係主要為高層產品
舒適三房在精準設計、實用功能空間集中的基礎上，通過一定創新提升舒適度
規劃布局調整：宅連店沿路邊排布；適當將中心高層外移至規劃路，降低壓抑感及梯戶比，增加“端頭戶型”；戶型麵積排布應考慮地塊資源價值
規劃建議：外街商鋪可考慮空間組合方式，保持靈活性
規劃建議：設置集中式商業，外街設置兩麵開，帶動內街；內街將鋪位劃小，保證銷售速度
設置兩層會所，作為項目高端配套設置，提升項目價值形象
設置半開放式會所，引進高端餐飲、休閑業態，滿足社區內部及外部高端消費群體，提升項目形象
設置歐式風情泳池，提升社區形象，同時作為水景展示，滿足仙遊客戶需求；泳池結合圍欄、雕塑噴泉等小品設計，豐富泳池邊界，凸顯精細化和品質感
設計院第一版總平：外圍40套宅連店，三麵底商，1棟3F集中式商業，圍合式高層
設計院第二版總平——全底商方案：三麵1F底商，利用地塊拐角設置集中式商業
設計院第二版總平——宅連店方案：30套宅連店，三麵底商，利用地塊拐角設置集中式商業
運用多層次的幾何線型及圖案，重點裝飾於建築內外門窗線腳、簷口及建築腰線、頂角線等部位
遠距離建立形象地標，近距離增強識別便利
連接項目四個出入口打造兩條主景觀軸，成為社區內部主要的景觀步道和視線通廊，營造流暢的景觀空間
采用高聳的喬木配以低矮的灌木叢、花卉草坪等搭配層次豐富的植被，結合幾何圖形剪裁，建立立體化、對稱化的景觀體係，提升園林的品質感
陽台露台部分實例及參考圖片
除了市場正常的平層產品之外，可能的方向有別墅、整棟的空中別墅產品以及酒店式公寓
集中式商業：集中式商業的對外形象和昭示性是提升商業價值的主要方麵，著重打造創新與現代感的立麵造型與風格，契合項目整體氣質
霓虹廣告就是人氣，做立麵前提前設計安排
非常規贈送方式2——空中庭園
非常規贈送方式3——陽台、露台
麵積控製在200㎡以內，通過露台、庭院等可改造空間的贈送實現功能完整
項目業態麵臨2種選擇：餐飲休閑型或新區商業驅動型
項目處於莆田仙遊鯉南鎮玉田村，距核心區3公裏，處於新城大盤開發階段，目前已有3個在開發項目
項目總建約21萬m2，商業23%以內，地王項目。距項目1km處有溫泉資源，開發商可能投建東湖及九年製學校作為取得後續地塊的談判條件
高大與濃密的綠化種植可在視覺上形成更為寬闊的樓間距，弱化高層建築帶來的壓抑感
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