某生態文化城項目製定製勝的發展戰略課件(PPT 131頁)

為無錫鵝湖生態文化城項目製定製勝的發展戰略
項目研究工作的階段劃分
市場調研工作試圖從城市發展的高度和房地產、產業、旅遊三方麵的深度來製定本區域的發展戰略，工作小組在過去一個月的時間裏進行了大量調查和研究
鵝湖鎮曾有“金甘露、銀蕩口”的美譽，但現在的無錫人普遍對該區域認知感很低，區域發展較其他鎮區緩慢，配套設施檔次低，房地產開發落後
本項目屬於經濟繁榮城市群地理中心的陌生區域
無錫鵝湖生態文化城項目中，政府的目標是發展為一個綜合旅遊度假體，並能實現社會效益和經濟效益的平衡
基於戰略層麵的思考，作為大規模的區域開發項目，我們必將麵臨著一係列的關鍵問題與挑戰
按照國際標準，旅遊度假地共分為三種主要層次，基於項目的事實分析，現階段本項目屬於本地旅遊休閑自住類
本區域先期應立足於無錫, 後期通過不斷提升資源環境和市場競爭力，功能逐漸複合，覆蓋市場空間將隨之逐漸擴大
明確了區域的戰略發展方向，政府和企業的目光將不約而同地聚焦到區域價值的如何“提升”
我們按照住宅價格的自然增長趨勢推算，未來住宅可實現的地價僅為74.6萬/畝
通過目標解析，得出本項目麵臨的核心問題
本階段主要彙報七個內容
度假區發展驅動力模型
世聯對世界各地由陌生區域變為以休閑度假為主的熱點區域進行了廣泛而深入的研究，並總結出5種核心驅動力及其代表案例
主題社區驅動型旅遊度假區的適應性KPI體係
主題產品驅動型旅遊度假區的適應性KPI體係
特殊娛樂行業驅動型旅遊度假區的適應性KPI體係
商務活動驅動型旅遊度假區的適應性KPI體係
自然/人文資源驅動型旅遊度假區的適應性KPI體係
各種核心驅動力適應性KPI體係對比分析
通過擬合度分析，本項目應選擇以主題社區驅動為主，主題產品驅動和商務活動驅動為輔的區域發展模式
無錫房地產市場目前區域性和結構性供給失衡現象較突出
本項目所在區域居住認知度較低，住宅價格體係位於全市低位，對無錫其他的區域沒有輻射力
東區與本項目有直麵的競爭，屬於區域競爭層麵，但從產品層麵上看，馬山組團、蠡湖新城、太湖新城也存在競爭
通過對開發商的訪談總結，開發商購買意向地塊的KPI體係（關鍵績效指標）
開發商表示近期不會在本項目範圍取地，因為區域價值低，但都認為未來肯定有很大發展潛力
金地在各城市首次取地項目一覽
某某在各城市首次取地項目一覽
開發商首次取地的驅動因素
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