某棉紡廠項目整體發展戰略及定位報告(PPT 216頁)

在過去的工作時間裏，項目小組圍繞開發商目標展開了大量調查及研究工作
一、本項目的成功打造給城市提供了多樣化的公共空間，有利於和諧社會的構建
二、本項目的成功打造，將與周圍空間形成強烈的關聯度，讓區域“動”起來，凱裏將不再是一座“空城”
三、本項目的成功運營可以激發凱裏區域活力，增加市民休閑和體驗的新空間
四、本項目的成功開發，將實現城市價值、區域產業和開發主體三方共贏，奠定高速公司在凱裏乃至貴州地產界的絕對霸主地位
五、本項目的成功打造，將促進凱裏區域形成完整的旅遊產業鏈，增加城市旅遊收入，提高凱裏經濟水平
六、到2020年，本項目預計每年將會帶來2700萬人流量，年產值約54億元旅遊經濟收入，提供約5.4萬個固定工作崗位
從區位條件看，項目位於城市發展的主軸上，占據凱麻一體化發展核心樞紐，屬於外界進入凱裏的門戶
從配套情況看，項目周邊配套匱乏，距離政務新區博南新區步行約15分鍾，但未來規劃利好，配套設施將不斷完善
從資源狀況看，項目內部山水資源豐富，且高低錯落，一方麵為開發高端物業提供支撐，但另一方麵間接拔高工程成本
從項目指標看，項目總占地3.3平方公裏，建築麵積逾700萬方，已嚴重超出地產開發範疇，屬於超大規模區域級開發項目
觀點1：項目開發已脫離房地產開發範疇，承載著深刻影響凱裏未來10-20年城市發展的重要使命
觀點2：項目開發必須遵循大盤開發的普遍規律，區域價值界定、功能產品多元化、合理開發節奏是大盤成功的關鍵點
觀點3：項目開發必須站位於完善城市功能的高度進行區域運營，保留與更新、增值舉措是區域開發的增值核心
觀點4：項目開發必須遵循旅遊地產開發的關鍵要素，打造全新的產業模式、人居生活模式和產品消費模式
凱裏旅遊產業增長強勁，但自身缺乏吸引物產品，省內遊主導市場，“旅遊產業空心化”特征明顯
從市場發展看，凱裏房地產市場處於萌芽向初級階段過渡時期，開發水平不高，消費者鑒賞能力有限
凱裏房地產市場樓盤單價集中在2500-4000元/平，上升通道尚未打開，為典型的成本導向型市場
區域目前規劃價值大於實際價值，迎賓大道黃金軸線價值已然凸顯，但區域市政建設步伐明顯滯後
全市年消化量約60萬方，單盤年去化3-5萬方，且短期內出現井噴的可能性不大
凱裏房地產市場對州縣客戶輻射力度較強，區域樓盤州縣客戶占比達40%以上，但持續性有待論證
從政府要求看，項目總體量726萬方，3-5年開發完畢，年去化量逾140萬方，嚴重超出市場承受範圍
目標解析——在符合政府社會形象的前提下完成項目的快速銷售
第一大誤區——風險認識不足，盈利模式不清
第二大誤區——度假和旅遊不分
第三大誤區——企業能力支撐不足
第四大誤區——遊戲規則不清
第五大誤區——客戶群體何在
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