某公司項目規劃方案的市場論證與調整建議(PPT 204頁)

萊鋼膠南600畝項目規劃方案的市場論證與調整建議
通過大規模社區規劃評價體係的確立，我們發現，要對已有的方案進行評價，還是要回歸到項目的源頭-市場和消費者的重新審視上
項目界定-項目的自身氣質決定了我們重新審視市場和尋求相關案例的類比條件
本案約束條件變化解析
啟動區市場目標解析
新政區開發進程房地產開發模型
與2004年相比,膠南已經進入大青島挺進西海岸發展戰略第三發展階段中期,區域認知度大幅提高，影響房地產發展各項因素發生變化
板塊競爭格局進一步清晰化,膠南沿海房地產板塊主要麵臨三個層次的競爭:膠南與黃島、膠南與即墨及一二線海景房地產之爭
膠南VS即墨：產品質量和升值空間是膠南取勝的重要手段
膠南VS黃島：價格上的比較優勢及良好的升值前景，是膠南在房地產市場之爭中勝出的重要條件
膠南、黃島沿海板塊房地產市場呈一體化發展趨勢，兩板塊產品質量存在較大差異
膠南房價從２００５年的增長率明顯減緩，表明市場受國家宏觀調空影響明顯，投資需求受到抑製
與黃島沿海帶相比，膠南沿海帶房產存在價格窪地效應
濱海板塊市場主要結論及膠南板塊主要競爭優勢
房地產營銷推廣：總的來看，膠南、黃島、即墨三地在產品推廣上的力度不大，手法也無太多特色，未充分發揮營銷推廣在產品銷售中的重要作用。
目前區域市場分析總結
通過對濱海區域典型樓盤的掃描，得出本項目客戶群體覆蓋開發區和膠南區域，主要為本地產業人口、泛公務員人口及外地人口
膠南——香檳海岸客戶構成中，70%為產業人口及泛公務員客戶，其餘30%為居住環境較差城市及內陸城市客戶
開發區——風和日麗客戶構成中，50%為產業人口及泛公務員作為第一居所，其餘為島外客戶
本項目目標客戶分析的核心問題的提出
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