某公司商業定位及產品優化方案(PPT 114頁)

金地·國際城項目商業定位及產品優化方案
我們的一切研究都必須以現實條件為基礎，以客戶的目標為導向
項目背景與限製條件也是我們研究考慮的重要因素
項目研究工作階段劃分
項目研究工作步驟
合肥現有規劃主要向西南方向發展，適當向東發展，有限製向北發展，本項目未在城市主要發展方向上
西南、東北區域成為合肥未來商業規劃發展重心
合肥市近年GDP及固定資產投資額加速增長，但與其他省會城市相比，經濟水平偏低
合肥市外資利用較弱，但最近18個月，外資零售巨頭集中進入，對市場衝擊很大
合肥產業結構：第二產業為主，工業比重較高，城市化水平低於中原省會平均水平
社會消費品零售總額
購買力逐步增長
城市居民家庭消費支出比例
城市居民消費特征
合肥現有商圈分布格局
合肥市級商圈主要分布在市中心(市政府以東片區)
合肥市老城區內現有集中商業多為傳統商業，經營規模、布局、檔次基本雷同，缺乏個性化
幾個主要的區域性商業中心
除傳統商業中心外，合肥大型商業主要分布在一環線與主幹道交彙處，以及金寨路兩側
合肥整體市場分析結論
合肥商業發展曆程判斷
城市經濟發展與商業形式發展的關係界定模型
城市屬性界定
本區域非城市商業重點發展區域，附近規劃的馬鞍山南路居住區級商業中心，已基本形成
本區域位於城市一環路外沿，屬於城市自然擴建發展的區域，商業氛圍剛剛顯露
區域屬性界定：快速發展中的城市主動拓展區域，但並非城市重點商業發展區域
項目位於城市東南方向（南大門），馬鞍山南路居住區級商業中心
項目緊鄰馬鞍山南路，交通便利快捷
從屬於35.2萬平方米 “金地·國際城”大規模社區，商業街17000平方米
項目商業規劃：三條街、以一、二層聯體複式商鋪為主要形式，步行街為分層獨立鋪
項目資源：所處區域內大型住宅和學校等機構分布，為未來商業消費囤積大量人流
項目周邊人流量分析：地塊周邊道路人流量並不是較大，作商業麵臨較大的難度
項目各部分商業價值比較：外街 > 步行街一層 >步行街二層 > 內街 （由高到低）
項目解析歸納
項目屬性界定
我們采用S-C-Q結構化分析方法
通過S-C-Q基本結構的分析我們確定了界定問題的分析模型
S：情境（situation）——項目背景事實（規模、交通、市場等）
R1：非期望結果——由特定情境導致的特定結果
R2：期望結果——我們的期望目標（實現客戶目標）
C：矛盾或衝突 （complication） ——R1與R2之間存在著的矛盾或衝突
Q：提出問題 （question） ——要實現從R1到R2必須麵臨的核心問題
競爭關係界定：商鋪銷售麵臨三大戰役
項目所在區域與核心區域的競爭
項目所在區域與城市重點發展區域（西區、西南區、新站區）競爭
區域內項目競爭
市場競爭結論：商鋪購買客戶群的爭奪成為未來競爭核心
在售集中商業項目，定位在購物中心的居多，體量大，同質化競爭明顯
在售街鋪產品多為小區住宅底商形式，銷售模式單一，市場表現不溫不火
在售街鋪產品
合肥商鋪銷售市場總結
元一·時代廣場
元一·時代廣場營銷關鍵模式分析
安徽國際購物廣場
安徽國際購物廣場營銷關鍵模式分析
桐山國際購物廣場
桐山國際購物廣場營銷關鍵模式分析
新都會·環球廣場
新都會·環球廣場營銷關鍵模式分析
旺城國際·金色巴黎
旺城國際·金色巴黎營銷關鍵模式分析
合家福商業街
合家福商業街營銷關鍵模式分析
案例營銷關鍵因素比對分析
我們的突破口在哪裏？
三位一體綜合致勝策略
我們首先要研究的問題
定位背景綜述
項目商業定位的原則
本項目商業功能定位主要有三個方向
上海新天地項目定位：國際化休閑、文化、娛樂中心
香港蘭桂坊：位於市中心極賦盛名的商業街
本項目商業發展策略：多功能商業休閑區即都市生活體驗中心
市場形象定位
商業功能定位
經營檔次定位
目標客戶定位 1、目標消費群體
目標客戶定位2、投資客戶
目標客戶定位 3、經營者
業態定位
案例分析——上海新天地商業業態組合:零售：餐飲：休閑娛樂=38％：42％：20％
業態重要影響因素
項目商業功能布局設計原則
品類規劃初步設想
基於業態定位的銷售模式初步設想
價格實現試算
項目經營管理模式定位
一般商業設施經營管理模式與參與主體
商業物業管理角度：專業公司管理是比較理想的模式
案例借鑒：國內商業街的經營、管理經驗
本項目經營管理的模式

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