某市九洲項目可行性研究課程(PPT 78頁)

常州九洲項目可行性研究
報告思路
常州市地處長江三角洲，與蘇州和無錫構成蘇錫常都市圈，是長三角都市群中的重要組成部分
常州以機械、紡織為主導產業，未來重點打造現代製造業基地和發展包括物流等生產服務業
城市經濟高速持續增長，為房地產市場發展提供有效支撐
常州城市建設整體投入力度相對較小，影響城市形象提升——與經濟高速增長形成明顯反差
城市空間發展戰略為“優化中心，拓展南北”，項目所在地為市中心區域，為政府大力開發優化區域
本項目處於城市傳統核心區邊緣，交通條件是項目最大的優勢
本片區高檔住宅集中，常州人心目中傳統高端人群彙集居住區域，區域認知好
交通優勢為勞動路一帶帶來了大量的人流，沿勞動路有較好的商業氛圍，商業檔次主要集中在中低檔
項目界定——位於市中心的綜合大盤項目
常州商品房市場分為老城區、新北區、武進區三個板塊，老城區為價格最高點
全市各區置業人口除均有在中心城區置業的心理傾向外，習慣就地置業
老城區較武進區、新北區有明顯的競爭優勢，吸引全市的置業者
老城區趨於成熟、配套完整、價格梯度明顯；中心老城區成為價格高地
然而最受青睞的老城區未來住宅項目也是非常有限
城市中心區域可供大規模重建、改造的土地供應也已經所剩無幾
本項目競爭範圍的界定：跳出蘭陵片區，納入中心老城區範疇——以老城區的土地稀缺性來提升本項目價值
主要原因是常州城市麵貌較差，優秀的園林規劃設計容易形成亮點
本項目客戶定位主流中高端客戶
客戶簡析
呼和浩特東岸國際社區——依托景觀規劃將國際化與社區感做到極致，營造生活氛圍
深圳金泓.凱旋城——景觀規劃體現衝擊力與國際化社區感
項目初步定位
本項目最大的優勢在於規模大，地塊形狀規整，景觀規劃可為空間大
建議本項目主力戶型主要確定為：普通3房與舒適型3房為主，另外包括部分舒適型兩房與四房
本項目住宅產品價格初步定位
住宅產品消化速度預期
保證社區品質的前提下，商鋪規模最大化——商業是項目利潤中心
商鋪價格定位
商業實現的價格？
一期項目布局
體現國際化社區的五大展示點
國際化的建築風格
歐式偏現代的風格的建築——符合大盤的形象
現代簡約式風格的建築——符合大盤的形象
國際化的景觀園林
水係園林體係之水景意象
水係園林體係之水岸互動意象
水係園林體係之組團/線性水係/坡度意象
社區環境的核心價值帶——水岸景觀園林
國際化的風情商業
啟動區商業設置的核心目的就是營銷展示
步行街區風格參考一：歐式風情街區
步行街區風格參考二：現代風情街區
豐富的景觀小品如座椅、花壇、雕塑、噴泉增加購物的情致
入口的處理
引進體現格調、品味的成熟社區的業態形式
保持一定的滿足生活需求的社區初期業態形式
項目狀況回顧——外部條件
項目狀況回顧——本體素質
針對本項目啟動模型的研究——啟動原則
針對本項目啟動模型的研究——啟動策略
模型基礎上的啟動策略
展示性強、昭示性好的啟動區策略
選取“水岸”、“觀景”、“特色商業街”作為核心展示點，予以孔雀開屏式體驗式展示
極具參考價值的案例實證
濟南陽光100國際新城——展示先行
金泓凱旋城——揚長“補”短
鄭州鄭東第一大街——產品創新
下階段工作內容：整體定位與物業發展建議

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