某公司項目可行性研究報告(PPT 85頁)

房地產宏觀市場分析小結
北京未來規劃六大重點產業功能區，形成以CBD、中關村、金融街為代表的三大辦公聚集區
CBD、中關村、金融街寫字樓租金水平最高，入住企業以大型知名企業為主
包括三環在內的內城商務辦公沿環線分布，主要集中在東、西二環，東三環沿線，其他沿線零星分布
本區域目前商務辦公集聚程度較低，商務辦公氛圍較淡，寫字樓項目多沿三環部分零星分布
區域寫字樓項目:金城中心
區域寫字樓項目:嘉業大廈Ⅱ期
區域寫字樓項目:撲滿山（在售）
區域商務辦公結論：本區域商務辦公集聚度較低，商務辦公實現價值較差
本項目周邊區域存在三種類型的商業業態：區域性商業中心方莊特色商業街，集貿型商業方莊市場，以及社區商業
方莊周邊以及三環以南區域商業以集貿性商業和社區商業為主，與特色商業街業態分級形成互補
區域商業結論：本區域商業中心與市區商業分級形成互補，商業配套成熟
方莊區域在售住宅項目多分布在南三環附近，隨著方莊南路的貫通，方莊南部區域交通環境改善，目前價格在1.6萬元/平—2.3萬元/平
區域在售項目以高層板樓為主，部分板塔結合，戶型以舒適三居為主，主要以地緣性客戶為主
CBD東部的小戶型社區，目前主要以零居、一居為主，價格1.4萬元/平-1.85萬元/平，客戶為CBD白領及投資客
區域二手房市場價格隨房齡和住宅性質分級： 5年內次新房1.4-1.8萬元/平米，5年以上二手房價格1.1-1.4萬元/平米，二手經濟適用房價格1-1.2萬元/平米
本區域二手房市場租賃市場客戶主要以地緣性客戶為主， 隨著5號線的開通，客戶的來源趨於多樣化，小戶型受青睞
區域住宅結論：本區域住宅供應量小，以地緣性客戶為主，租賃市場小戶型受到市場青睞，客戶以CBD白領為主
項目整體定位
本項目SWOT分析
整體定位
形象定位——國際青年社區：活力、溝通、精品
典型小戶型項目客戶描述——gogo新世代中心
典型小戶型項目客戶描述——10AM新坐標
客戶定位——CBD、亦莊經濟技術開發區年輕白領以及投資客為本項目核心客戶
價格定位：精裝修酒店式公寓價格17000元/平米
項目經濟測算及可行性分析
地塊1：根據收益法測算六層小白樓的市場價值為2757萬元人民幣
地塊1：進行重新裝修後按照周邊寫字樓租賃價格2.5元/平米/天測算，項目價值4500萬人民幣
地塊２：現狀條件下到完成精裝公寓出售還需追加2500元/平米
項目所在區域寫字樓和住宅毛坯房可實現16000元/平米的單價
地塊2預期收益測算
地塊3收益預測：地價7490萬元，根據假設開發法預測項目收益3千7百萬人民幣
方案一：隻收購地塊3，預期收益 3千7百萬人民幣，投資回報率49%
方案二：三項目全部收購，拆除小白樓，預期收益五百萬，投資回報率1%
方案三：收購地塊2和3，預期收益70萬
本項目其他風險說明
附件：本項目發展設想
深圳·麗陽天下：麵向白領階層資源條件較差的小規模單體項目，在競爭中脫穎而出
麗陽天下成功關鍵因素——CONDO主題的重新定義與詮釋
麗陽天下：用突顯於區域的建築外延拔高物業形象，迎合目標客戶的心理訴求
北京·炫特區（SHOW MY LIFE）
完全根據青年人特點的產品設計與社區配套
金地?梅隴鎮——“代言城市未來的梅隴鎮”
簡約、富有活力的建築外立麵形象
情趣豐富、功能多樣的架空層
案例借鑒啟示
本項目發展建議——
通過架空層的設計營造立體的共享空間，賦予社區鮮明的個性
典型青年社區特色配套案例
社區為青年人提供專屬運動、生活、休閑類配套
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