某住宅小區發展策劃研究教材(PPT 89頁)

研究思路
我們的目標消費者……
兩階段的目標客戶
目前核心購房者：廣州市區度假投資客、番禺二次置業者占主流
廣州、番禺的消費需求趨向舒適性南沙本地居民購房強調實用和經濟性
南沙本地消費有限大量產業人群購房預計在3-5年後
交通發展構成1小時通達圈
價格梯度構成市場推力廣州、番禺消費者仍為近期外來購房主力軍
目標客戶分階段發展——資源差異性分析
目標客戶分階段發展
項目麵臨的市場競爭環境……
南沙區域內競爭市場環境
競爭對手分布於主幹道沿線周邊區域成熟度較本項目高
競爭對手占地規模較大、開發強度低
競爭對手產品供應現狀特征
競爭對手的價格供應特征
區域價格檔次處於快速調整變化期
濱海水晶灣
濱海半島
南沙境界：產品趨向多元化，出現低密度洋房；
後期產品集中供應高層/小高層洋房
南沙奧園
競爭對手產品供應及開發策略與本項目發展
區域內後續供應量大，潛在競爭激烈
別墅和小高層洋房是未來2-3年供應的主力
區域內競爭市場環境小結
區域間競爭市場環境
競爭板塊的確定
競爭板塊——華南板塊
華南板塊在售樓盤代表性樓盤
成熟大盤的後續供應趨向高檔高層洋房開發代表：華南新城—江山帝景
新增樓盤采用別墅+高層的開發模式代表：錦繡銀灣
華南板塊：成熟發展、產品價值升級階段
競爭板塊——番禺市橋
市橋板塊在售代表性樓盤
花樣年華
市橋板塊：區域性消費極強
競爭板塊——東部板塊
東部板塊在售樓盤代表樓盤
東部板塊：產業優勢帶動地產“循勢而行”
競爭板塊——花都板塊
我們項目的市場機會……
多層物業市場稀缺性強存在均價5000-7000元/m2的價格空間
多層物業70-100萬檔次空間
項目發展定位策略……
競爭策略
產品差異化策略——物業類型差異化
多層洋房為主的物業類型
700畝項目整體定位
定位實施計劃
開發節奏
規劃建議（針對近期開發485畝）
方案一：原方案容積率1.0
方案二：容積率1.2
方案三：容積率0.8
三方案對比分析——市場角度
三方案對比分析——收入與支出
建議選擇方案二（容積率1.2，純多層物業）
戶型配比建議（容積率1.2）
首期戶型配比建議
其他規劃建議——規劃分區與開發時序配合
其他規劃建議——規劃形態與周邊環境融合
其他規劃建議——共享周邊配套設施
投資效益分析（收入與支出）
各物業類型價格設定——多層洋房
各物業類型價格設定——聯排別墅
各物業類型價格設定——小高層物業
方案1（原方案）銷售收入
投資估算說明
方案1投資成本估算
方案2（容積率1.2)銷售收入
方案2投資成本估算
方案3(容積率0.8)銷售收入
方案3投資估算
附 件
消費者個案
案名建議
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