某地產項目價格報告(PPT 82頁)

項目概況——原生態的山景資源豪宅
項目形象——梧桐山中首席豪宅
4月8日-銷售執行報告溝通的推售策略
目標下的問題
價格報告思路
1.項目背景分析
1.1中國宏觀經濟形勢呈增長態勢，但未來仍然伴隨著一些風險。
1.1政府在06年仍將加強調控，防止出現由防止樓市危機向關注民生轉變的“拐點”。
1.1政策調控的目的是平抑房價而非打壓房價，未來政策的調控方向將是加強政策的執行力度。
1.1在05年政策的調控下，06年一季度房價持續快速上升，同比上漲20%
1.1豪宅客戶自有資金大量沉澱，客戶決策周期加長，影響購買速度。
1.1三級市場反應來看，市場存在一定風險。
1.106年年中深圳豪宅市場放量，豪宅市場價格上新台階，下半年政策層麵上存在一定市場風險。
1.1羅湖房地產市場未來分析
1.1市場分析小結
1.2本項目客戶積累情況
1.2前期積累客戶以公務員及私營業主為主，主要分布在羅湖區域內，部分客戶來自福田。
1.2客戶置業重點關注的因素是環境、項目本體、地理位置、物管及發展商等。
1.2近50％的客戶可接受的最高價格集中在9000-10000，20％的客戶接受價格在10000-13000。
1.2客戶普遍以二次置業為主，為追求生活品質改善居住環境為主，因此價格有拉升空間。
1.2產品均好性強，前期客戶對高層和多層的需求較為平均，客戶的可引導性較強。
1.2客戶關注樓盤主要集中在東方尊峪、淘金山、鴻翔花園二期、禦景東方、半山蘭溪穀等。
1.2客戶分析小結
1.3項目分析小結
2.定價策略及方法
2.1目標回顧
2.2定價策略的模型分析
2.2定價策略的模型分析—案例啟示
2.3價格策略：產品細分，分類比準，動態合成均價
2.3推售策略：控製風險、價值前置，一步到位的低開高走
2.3需要強調的幾個問題：
3.核心均價的推導
3.1關於核心均價推導方法的思考
3.2高層產品核心均價推導：市場比較法
3.2高層產品核心均價推導：典型樓盤比較法
3.3多層產品核心均價推導：三級市場同類產品比值法
3.3多層產品核心均價推導（2）：三級市場同類產品比值法
3.4本項目的動態比準均價
4.價目表的形成及驗證
4.1價目表的製作方法
4.2價格表形成——影響價格的因素和權重
4.2價格表形成——平麵調差
4.2價格表形成——高層特殊單位處理
4.2價格表形成——高層平麵調差確定
4.2價格表形成——豎向調差
4.2價格表形成——贈送麵積處理
4.2價格表形成——付款方式和平均折扣率
4.3價格策略的導入
4.3價格策略的導入及價格表的生成
4.5價格表的驗證
4.5價格表的驗證——單價敏感性分析
4.5價格表的驗證——總價敏感性分析
4.5價格表的驗證——點對點分析（159平米）
4.5價格表的驗證——點對點分析（171平米）
4.5價格表的驗證——點對點分析（215平米）
4.6入市均價建議
5.銷售安排及銷售預估
5.1下階段工作計劃總控圖
5.2開盤銷售預估
5.2銷售速度及價格預估
本報告解決問題的思路回顧
報告要點回顧
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