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　　一、物業管理的社會目標

物業管理中除了法律和經濟目標以外，第三個重要目標是社會目標。達到這個目標需通過物業經理的下屬與他／她的客戶物業的住戶或業主的配合。如何處理好與個人，團體及個人和團體之間的相互關係，是物業經理特別需要注意和運用管理技巧的地方。

1.情況經理

物業經理必須學會做一個情況經理。這是說他／她必須很好地了解自己的下屬人員及他們的作用或職責，以便確認他們是否有繼續接受培訓和發展的能力，並在他們作決策過程中給予幫助。人們常說，在一個機構裏如果存在玩政治手段和人際關係問題，那麼順利的管理運作就會受到逆向影響。那些狀況對物業經理來講是非常熟悉的，如缺乏麵對麵的交流。缺乏信心和動力。工作沒有積極性和緊迫感等。這些都是管理不善的突出表現，最後導致管理失敗。這些狀況會在職員中滋生疑惑，必須盡早察覺和杜絕，防止蔓延。所以物業經理應該估計每個情境，在解決問題和作決策過程中多智多謀；找出問題的根源，快速作出決定。拖延不僅消耗時間，還會滋生更多的問題和糾葛。更重要的是，如果前個決定沒有取得預想的結果，那麼物業經理必須采取應急計劃。每個決定都需預備應急計劃。在日常運作和處理人際問題中，物業經理應該尋找時機教導其下屬如何處置棘手的人和情況。有時碰到一些情況，物業經理不如采取一種顧問性或支持性姿態，而非直接和主導的角色，讓職員對參與決策過程逐漸產生信心。因為決定是在多數職員的共識上作出的，所以他們會對自己參與決策過程感到自豪。

2.授權

讓你的工作人員有機會充分施展才能，給予適當的指導，並讓每項任務製定具體目標。把工作委任給你的屬下，同時監視他們的工作進程。誠懇地檢測他們所完成的工作，共同製定下一步的戰術。管理職員的工作需從體恤\體諒的角度出發。

3.團隊精神

有了好的領導和足夠的訓練，管理人員才能在團隊裏展開有效的工作。領導水平的提高會導致團隊精神的相應提高。所有工作人員都會把同事視為一個大家庭的成員，為了一個共同的目標而努力，管理目標物業經理——他們的上司製定的。

4.如何管理客戶

即使工作人員在日常管理工作中發揮出色，入員內部問題得到恰當的解決，物業經理的工作也隻是做好了一半。最後的成功取決於對客戶（住戶、業主或租戶）的管理。常常有人對管理角色產生錯誤的認識，這是不足為奇的。他們會錯誤地認為經理關心更多的是他們的經營利潤，而不是正常的日常管理，所以他們對控製運作費用不會給予充分的關注，等到預算不夠支付費用時，就會要求增加管理費（公契和／或管理協議裏有這樣的條款）。但現在的趨勢是，增加管理費需要征得業主的同意。不信任會引起疑惑——這種情況往往掩蓋在對某一管理決定或開支缺乏了解，信息不足和不全麵的外表之下。與個別業主。住戶或租戶之間的溝通障礙會因為管理人員不注重“社會心理學”而變得嚴重。人們在遇到管理上的問題時需要別人的幫助和理解；一個有耐心。能體恤人且願意聽別人訴苦的管理人員肯定大受歡迎。有時候隻需要一點點幫助或一個友好的姿態，例如，讓有意見的客戶填張表而不要求正式的意見書，或打個電話或禮節性地拜訪，問問某個投訴的問題是否已經解決，這樣做能為將來解決問題鋪平道路。成功的關鍵在於讓業主。住戶或租戶了解情況，讓他們站在你的一邊，支持管理決定的執行。然而積極參與和直接幹涉之間是有界限的；物業經理須特別注意不要過分遷就而無視管理準則。那種“尾巴搖狗”的情況，就是說業主或業主委員會在日常管理運作上扮主導角色的情況，是危險的，必須避免。物業經理的作用是像任何一個專家或專業人員一樣履行專業職責，他／她首要的目標是為了業主最大的利益管理好物業。

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