日本房地產泡沫經驗及管理借鑒(pdf 37頁)

日本房地產泡沫經驗及管理借鑒目錄：
一、房地產泡沫發生時的背景....................................................................................... 8
1、日本的城市化進程已經接近尾聲.......................................................................... 8
2、1980 年代以前日本土地市場情況：“土地神話” ................................................. 8
（1）土地價格的總體趨勢........................................................................................ 8
（2）土地價格的階段性表現及其原因....................................................................... 9
3、日本宏觀經濟麵的變化.......................................................................................11
（1）宏觀經濟由“高速增長”轉為“穩定增長”....................................................11
（2）日本經濟增長方式由“投資主導型”轉為“出口主導型” ..............................11
（3）日元的國際化................................................................................................. 12
4、金融自由化........................................................................................................ 13
二、房地產泡沫的形成及擴大..................................................................................... 14
1、日元國際化和低通脹導致擴張性貨幣政策的實施............................................... 14
（1）日元國際化導致擴張性貨幣政策的實施.......................................................... 14
（2）低通脹導致擴張性貨幣政策的實施................................................................. 15
（3）擴大內需的具體政策...................................................................................... 16
2、金融自由化導致金融機構行為扭曲..................................................................... 16
（1）融資自由化導致銀行貸款業務規模和利率麵臨下降趨勢................................. 16
（2）利率自由化和業務管製自由化導致銀行的利息成本和期間費用增加............... 17
3、企業行為的扭曲................................................................................................. 19
（1）房地產投資收益高於一般商品，且預期高漲................................................... 19
（2）“低保有稅，高交易稅”的土地稅收政策抑製了土地供給............................... 20
（3）企業大量淨買入土地是地價上漲的主要推動力量............................................ 21
4、人口再次向三大都市圈遷移，東京成為金融中心............................................... 22
（1）人口再次向三大都市圈遷移............................................................................ 22
（2）東京成為金融中心，商業用地價格上漲，擠占住宅用地................................. 23
5、金融加速器機製起到推波助瀾的作用................................................................. 23
三、房地產泡沫期間的調控政策................................................................................. 25
1、土地政策............................................................................................................ 25
2、貨幣政策............................................................................................................ 26
四、房地產泡沫的破滅............................................................................................... 27
1、直接原因：有效需求與有效供給關係發生逆轉................................................... 27
（1）初始原因：內外融資環境極度惡化，企業在1991 年的土地購買量縮減64%. 27
（2）決定性因素：被作為資產保有而囤積的土地在短期內進入市場...................... 27
2、深層次原因：到1992 年居民的基本住宅需求無法滿足快速增長的供給............ 28
五、房地產泡沫破滅後日本政府采取的政策............................................................... 30
1、泡沫的代價........................................................................................................ 30
2、泡沫破滅後日本政府采取的外彙政策................................................................. 31
3、泡沫破滅後日本政府采取的財政政策................................................................. 31
4、泡沫破滅後日本政府采取的貨幣政策................................................................. 32
六、日本房地產泡沫的啟示........................................................................................ 34
1、中國房地產不會發生日本式的泡沫..................................................................... 34
2、本幣升值並不一定導致房地產價格上漲............................................................. 35
3、市場的均衡是短暫的.......................................................................................... 35

日本房地產泡沫經驗及管理借鑒內容提要：
住房抵押貸款：這一時期日本的個人住房抵押貸款呈現爆發式增長，僅1972 年民間金融機構發放的個人住房抵押貸款額比1966 年增長了34 倍，加之於前期GDP高速增長帶來的財富積累，以及日本土地私有製導致日本的居民購房的自由資金非常充裕。
日本宏觀經濟持續增長，但是CPI 指數非常低，日本政府缺乏提高利率的動力。期間，日本低通脹的主要原因是過剩的資金並沒有進入商品市場，引起通貨膨脹，而是進入股票市場和房地產市場，引起資產價格膨脹。

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